Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá thi hành án: Còn vướng mắc

Pháp luật về thi hành án dân sự (THADS) đã có quy định tương đối rõ ràng liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá thi hành án đang gặp khó khăn. Trong ảnh: Cục Thi hành án dân sự tỉnh tổ chức cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất tại phường Trảng Dài (thành phố Biên Hòa). Ảnh:A.Nhơn

Tuy nhiên, thực tiễn tại Đồng Nai cho thấy, việc thực hiện thủ tục hủy giấy CNQSDĐ đã cấp và cấp lại giấy CNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá vẫn còn vướng mắc. Điều này khiến cho cơ quan THADS gặp nhiều khó khăn trong việc phối hợp với các cơ quan liên quan để thống nhất phương án giải quyết cho người dân.

Khó khăn, vướng mắc trên thực tiễn

Tháng 11-2014, ông N.V.Q. (ngụ phường Tân Hòa, thành phố Biên Hòa) tham gia mua và trúng đấu giá tài sản là một thửa đất trên địa bàn phường Tân Hòa với giá trên 1,7 tỷ đồng. Ông đã thanh toán đủ số tiền mua đấu giá theo quy định pháp luật. Đầu năm 2015, cơ quan THADS đã thực hiện việc cưỡng chế, bàn giao tài sản cho ông N.V.Q. quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, khi ông N.V.Q. làm hồ sơ đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy CNQSDĐ thì sự việc kéo dài nhiều năm nay vẫn chưa xong.

Chánh Văn phòng Cục THADS tỉnh Nguyễn Ngọc Cưỡng cho biết, trên địa bàn tỉnh đang vướng nhiều vụ việc do tòa án giải quyết các vụ tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai, vay tiền và nghĩa vụ trả nợ của các đương sự. Sau khi bản án có hiệu lực thi hành, theo yêu cầu của đương sự, cơ quan THADS tiến hành kê biên quyền sử dụng đất của bên phải thi hành án và tiến hành bán đấu giá để thi hành án.

“Người phải thi hành án thường không có ý thức tự nguyện thi hành án, chống đối hoặc dùng quyền khiếu nại, tố cáo để kéo dài thời gian. Đối với những trường hợp người phải thi hành án bị kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất thì hầu hết không thu hồi được bản chính giấy CNQSDĐ, gây khó khăn cho quá trình tổ chức thi hành án” - ông Cưỡng cho hay.

Về nguyên tắc, quyền lợi của người mua đất trúng đấu giá phải được bảo vệ theo quy định. Cơ quan THADS đã áp dụng đúng theo quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn về kê biên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không thu hồi được bản chính giấy CNQSDĐ để thi hành án.

Cụ thể, khoản 4, Điều 106 Luật THADS năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014 và năm 2022) quy định: “Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ”.

Khoản 5, Điều 106 Luật THADS quy định: “Đối với tài sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 điều này mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản”.

Theo Cục THADS tỉnh, số vụ việc thụ lý trên địa bàn tỉnh ngày càng tăng, tính chất vụ việc ngày càng phức tạp, nhiều vụ việc tồn đọng trên 3 năm chưa xử lý được. Hiện có 24 vụ việc cơ quan thi hành án không thu hồi được giấy CNQSDĐ của người phải thi hành án, dẫn đến chưa thực hiện được việc sang tên cho người mua trúng đấu giá. Điều này dẫn đến nhiều đơn thư khiếu nại, tố cáo và khiến công tác THADS gặp nhiều áp lực.

Bên cạnh đó, khoản 1, Điều 28 Nghị định số 62/NĐ-CP ngày 18-7-2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THADS nêu rõ: “Trường hợp cơ quan THADS không thu hồi được giấy tờ có liên quan đến tài sản quy định tại điểm e, khoản 3, Điều 106 Luật THADS thì có văn bản nêu rõ lý do, gửi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ có liên quan đến tài sản để thực hiện việc hủy giấy tờ cũ, cấp giấy tờ mới theo quy định”.

Sau khi bán đấu giá tài sản thành, cơ quan thi hành án có văn bản đề nghị cơ quan tài nguyên môi trường lập thủ tục trình cơ quan có thẩm quyền hủy giấy CNQSDĐ đã cấp cho người phải thi hành án và cấp giấy chứng nhận cho người mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cơ quan tài nguyên môi trường vẫn chưa thống nhất trong việc thực hiện thủ tục hủy giấy CNQSDĐ cũ để cấp giấy CNQSDĐ mới cho người mua trúng đấu giá theo quy định của Luật THADS. Bởi cơ quan này cho rằng, theo khoản 6, Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì: “Việc thu hồi giấy CNQSDĐ đã cấp (không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 106 của Luật Đất đai) chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân đã được thi hành”. Nếu không có bản án, quyết định của tòa án tuyên về nội dung thu hồi giấy CNQSDĐ thì chưa có đủ cơ sở để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định hủy giấy CNQSDĐ đã cấp và cấp lại giấy CNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá.

Cần sớm có biện pháp khả thi

Trước tình hình trên, Tổng cục THADS đã có ý kiến, cho rằng Luật THADS năm 2008, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP còn có sự chưa thống nhất trong việc thực hiện thủ tục hủy giấy CNQSDĐ đã cấp và cấp lại giấy CNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 đã xác định rõ nguyên tắc áp dụng pháp luật: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”. Như vậy, Luật THADS năm 2008 và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP (ban hành sau Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) sẽ được dùng làm căn cứ để thực hiện việc cấp giấy CNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá.

Về vấn đề trên, Thường trực HĐND tỉnh đã có văn bản đề nghị UBND tỉnh quan tâm chỉ đạo các ngành liên quan phối hợp xử lý những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện thu hồi, hủy bỏ giấy CNQSDĐ của người phải thi hành án để thực hiện thủ tục cấp giấy CNQSDĐ cho người trúng đấu giá phù hợp với quy định của pháp luật; tạo điều kiện cho Cục THADS tỉnh thực hiện tốt chỉ tiêu về THADS, hạn chế số vụ việc tồn đọng kéo dài, đơn thư khiếu nại, tố cáo.

Thời gian qua, UBND tỉnh đã có nhiều văn bản gửi Bộ Tài nguyên và môi trường đề nghị hướng dẫn đối với trường hợp người phải thi hành án không đồng thuận việc kê biên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không giao nộp bản chính giấy CNQSDĐ để thi hành án; hướng dẫn thực hiện hủy giấy CNQSDĐ theo yêu cầu của cơ quan thi hành án.

Ngoài ra, UBND tỉnh đề nghị Cục THADS tỉnh tiếp tục chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và môi trường chủ động có văn bản đề xuất Tổng cục THADS để báo cáo Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và môi trường có biện pháp tháo gỡ vướng mắc, hướng dẫn cụ thể trình tự thủ tục cấp giấy CNQSDĐ cho người mua đất trúng đấu giá...            

An Nhơn