Thành phố Hồ Chí Minh: Áp lực nhà ở với người nghèo

Với nhiều người nghèo ở TP.Hồ Chí Minh hiện nay, sở hữu một căn nhà vẫn còn là chuyện ngoài tầm với. Bởi, từ đầu năm đến nay, thị trường nhà đất TP.Hồ Chí Minh mặc dù đang trong tình trạng đóng băng và có xu hướng giảm giá, song giá nhà, đất nơi đây vẫn còn rất cao. Đó là chưa kể, giá xi măng, sắt thép, cát đá, gạch ngói, giá nhân công đều nhất loạt tăng theo lạm phát...

Với nhiều người nghèo ở TP.Hồ Chí Minh hiện nay, sở hữu một căn nhà vẫn còn là chuyện ngoài tầm với. Bởi, từ đầu năm đến nay, thị trường nhà đất TP.Hồ Chí Minh mặc dù đang trong tình trạng đóng băng và có xu hướng giảm giá, song giá nhà, đất nơi đây vẫn còn rất cao. Đó là chưa kể, giá xi măng, sắt thép, cát đá, gạch ngói, giá nhân công đều nhất loạt tăng theo lạm phát...

* Đâu rồi các dự án "nhà ở xã hội"?

Do lường được thực trạng áp lực nhà ở cho người có thu nhập thấp từ nhiều năm trước, TP.Hồ Chí Minh đã xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH). Tuy nhiên đến nay, các dự án NƠXH hầu như "giậm chân tại chỗ" do một số quy định không phù hợp với tình hình thực tế.

Đến bao giờ người nghèo mới có cơ hội ở nhà chung cư.

Theo ông Bùi Công Giang, Giám đốc Công ty địa ốc Alpha, cơ chế tài chính hiện nay chưa thật sự khuyến khích chủ đầu tư tham gia vào các dự án này.

Có trường hợp, một chủ đầu tư muốn xây dựng 3.000 căn hộ NƠXH nhưng tỷ lệ góp vốn của quỹ phát triển NƠXH của thành phố chỉ chiếm khoảng 1 - 2% trong toàn bộ dự án. Thêm vào đó, thành phố cũng không cam kết, đảm bảo sẽ mua lại toàn bộ số căn hộ sau khi dự án hoàn thành. Vì thế, các nhà đầu tư ngần ngại tham gia vào phân khúc thị trường này.

Một điểm khác mà các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) cho rằng dự án NƠXH khó khả thi là quy định về độ cao công trình. Theo quy định, các dự án NƠXH chỉ được phép xây 5 - 6 tầng. Bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh và nhiều nhà đầu tư BĐS khác cho rằng, quy định xây 5 - 6 tầng là rất lãng phí. Bởi lẽ, hiện nay, giá đất tại TP.Hồ Chí Minh quá cao, nếu chỉ xây 5-6 tầng thì không đủ bù đắp chi phí về đất. Đó là chưa kể nguyên vật liệu.

"Trong khi Nhà nước kêu gọi nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì việc khống chế độ cao của NƠXH lại đi ngược lại chủ trương đó". Bà Đỗ Thị Loan đã phát biểu như vậy tại một cuộc họp về BĐS với lãnh đạo Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh cách đây không lâu.

Ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty địa ốc Đất Lành tính toán, với tình hình hiện nay, quy hoạch xây dựng chung cư phải hơn 10 tầng mới mong bù đắp được chi phí đất đai. Đó là chưa kể áp lực về vốn. Trước đây, chi phí cho mỗi mét vuông chung cư là 5 - 6 triệu đồng, nay đã lên đến 8 - 9 triệu đồng. Với tình trạng siết chặt tín dụng BĐS như hiện nay, chủ đầu tư đương nhiên phải nhắm tới những dự án nào đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh, việc quy định diện tích tối thiểu mỗi căn hộ phải đạt 45m2 là quá máy móc. Theo ông, hiện nay, tỷ lệ hộ 1 - 3 nhân khẩu có xu hướng ngày càng tăng. Vì vậy, thành phố cần linh hoạt, uyển chuyển trong thực hiện quy hoạch cho phù hợp với quy mô dân số trên từng địa bàn.  Ông Châu dẫn chứng trường hợp của quận Bình Thạnh, quy mô dân số của quận còn khoảng 20 ngàn người. Nếu cứ theo quy định căn hộ 45m2 thì sẽ không bao giờ có thể thực hiện việc chỉnh trang đô thị trên quận này được.

Theo các chuyên gia BĐS, chỉ nên quy định những tiêu chuẩn tối thiểu cho một căn hộ NƠXH chứ không nên quy định về độ cao công trình. Vấn đề chính là quy hoạch tổng thể, bao gồm quy hoạch xã hội, quy hoạch dân cư chứ không phải khống chế độ cao công trình. Độ cao công trình phụ thuộc vào quy hoạch chung của từng địa bàn.

* Đầu tư: từ đâu?

Trong khi các dự án NƠXH vẫn "trung thành" với các quy định: 5 - 6 tầng, tối thiểu 45m2 thì các nhà đầu tư quay  lưng, "mở lối đi riêng" cho mình bằng các dự án nhà ở thương mại. Chỉ một thời gian ngắn sau khi Công ty Nam Long tung ra căn hộ  E-Home dành cho những người có có thu nhập trung bình, ổn định giá từ 400 - 500 triệu đồng/căn, Đất Lành cũng khẩn trương với "căn hộ diện tích nhỏ", giá thành khoảng từ 300 triệu đồng vừa được Bộ Xây dựng cho phép thí điểm. Riêng Alpha vẫn tiếp tục tập trung vào mục tiêu căn hộ cao cấp.

Có thể thấy, kinh tế khó khăn, song mỗi doanh nghiệp đều tự "cứu mình" bằng cách đi vào những phân khúc thị trường còn bỏ ngỏ. Thị trường BĐS quay về mục tiêu và giá trị thực, một bộ phận dân cư có mức thu nhập trung bình có cơ hội mua nhà với diện tích và túi tiền phù hợp. Chỉ riêng dân nghèo là bị bỏ lại trong vòng lẩn quẩn khi đời sống mỗi lúc một khó khăn thêm cùng với các dự án NƠXH.

Số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh cho thấy, hiện toàn thành phố có  218.000 lao động ở các khu chế xuất, khu công nghiệp cần chỗ lưu trú. Bên cạnh đó, thành phố cần khoảng 30.000 căn hộ tái định cư và khoảng 10.000 căn hộ để bố trí cho các cán bộ, công nhân viên chức trẻ. Lực lượng trên sẽ còn tiếp tục được bổ sung bởi mỗi năm, hàng ngàn sinh viên mới ra trường, tiếp tục ở lại hoặc chuyển đến thành phố để tìm cơ hội việc làm.

Tuy nhiên, từ khi khởi động chương trình NƠXH vào năm 2003 đến nay, thành phố chỉ thực hiện được 17 dự án NƠXH với 3.600 căn hộ chung cư và hơn 4.700 dự án đất nền. Những con số này xem ra quá khiêm tốn so với lực lượng dân cư có thu nhập trung bình - thấp đang cần nhà ở tại thành phố.

Đã đến lúc cần điều chỉnh lại quy định về dự án NƠXH để giải tỏa áp lực về nhà ở cho thành phố đang quá tải này. Có như vậy, gánh nặng nhà ở mới không tiếp tục đè lên người nghèo và xã hội, góp phần giữ thăng bằng cho thị trường BĐS và nền kinh tế.

Kim Toàn