Mua đất 2 huyện Long Thành, Nhơn Trạch 'đón đầu' dự án hạ tầng: Kỳ vọng lớn, rủi ro cao

Cơn "sốt" đất tại 2 huyện Long Thành, Nhơn Trạch kéo dài hơn 3 năm nay chủ yếu xuất phát từ ý định đầu tư kiểu "đón đầu" những dự án hạ tầng lớn trong khu vực.

Cơn “sốt” đất tại 2 huyện Long Thành, Nhơn Trạch kéo dài hơn 3 năm nay chủ yếu xuất phát từ ý định đầu tư kiểu “đón đầu” những dự án hạ tầng lớn trong khu vực.

Đất đai ở xã An Phước (huyện Long Thành) có giá bán bị đẩy tăng thêm 20-40%. Ảnh: U.Nhi

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cho rằng, đầu tư đất ở 2 huyện Long Thành, Nhơn Trạch hàm chứa rủi ro khá cao vì các dự án hạ tầng có thể 5-10 năm hoặc lâu hơn nữa mới hoàn thành.

* Mua đất kiểu “đón gió, chờ thời”

Hơn 10 năm trước, thông tin 2 huyện Long Thành và Nhơn Trạch sẽ triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông lớn của tỉnh,  vùng, quốc gia đã khiến đất đai ở 2 huyện này lên cơn “sốt”. Tuy nhiên chỉ vài năm sau đó, thấy các dự án chủ yếu còn nằm trên giấy, nhiều nhà đầu tư rủ nhau bán tháo đất để thu hồi vốn, dẫn đến giá đất giảm mạnh. Sau đó, đất đai ở 2 khu vực trên rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài gần 5 năm khiến nhiều nhà đầu tư thua lỗ lớn.

Hơn 2 năm gần đây, đất đai tại huyện Long Thành, Nhơn Trạch khá sôi động, giá bán liên tục được đẩy lên cao theo các thông tin về những dự án hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể, ở huyện Nhơn Trạch, mỗi khi có thêm thông tin về việc xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.Hồ Chí Minh) với xã Phú Hữu (huyện Nhơn Trạch) thì giá đất lại được đẩy lên một nấc mới. Khảo sát thực tế cho thấy, giá đất tăng cao nhất nằm ở những khu vực gần bến phà Cát Lái hiện hữu như: Phú Hữu, Đại Phước, Phú Đông.

Ông Lê Thành Nam, một nhà đầu tư ở quận Bình Thạnh (TP.Hồ Chí Minh) cho hay: “Nghe thông tin Đồng Nai đang xúc tiến để làm cầu Cát Lái, tôi đã bỏ ra gần 5 tỷ đồng mua đất ở xã Phú Hữu đợi khi làm cầu xong giá tăng cao sẽ bán. Nhưng mua xong thì lại lo lắng vì chưa biết chính xác khi nào cầu sẽ làm, tôi đang dự tính đợi một thời gian ngắn nữa mà dự án chưa triển khai thì sẽ phải bán để thu hồi vốn”.

Những thông tin hàng loạt dự án giao thông lớn sẽ đi qua huyện Nhơn Trạch như: đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường vành đai 3, cầu quận 9 nối Nhơn Trạch, cầu Phước Khánh... đã hấp dẫn người đầu tư mua đất để chờ hạ  tầng, giá đất theo đó cũng bị đẩy lên cao.

Ông Nguyễn Thành Đạt, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Nhơn Trạch đánh giá: “Từ đầu năm đến nay, văn phòng đã nhận khoảng 20 ngàn hồ sơ chuyển nhượng đất đai trên địa bàn. Trong đó, những xã gần bến phà Cát Lái hoặc những nơi có dự án giao thông cầu, đường khác, lượng hồ sơ chuyển nhượng đất đai nhiều hơn”.

Tại huyện Long Thành, những xã ven dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành hoặc những khu vực dự kiến có đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành đi qua... đất đai cũng được mua đi bán lại khá nhiều và giá bị đẩy lên, tăng thêm 20-40% so với dịp cuối năm 2018.

Tuy nhiên, thực tế là đất đai ở khu vực Long Thành, Nhơn Trạch tăng cao trong thời gian qua chủ yếu do các công ty môi giới bất động sản và giới “cò” đất “thổi” giá chứ không phải vì nhu cầu ở thực sự của người dân tăng. Tại những khu vực gần đường lớn hoặc các khu vực dự kiến có đường giao thông đi qua giá đất cũng tăng từ 15-30 triệu đồng/m², mặc dù những khu vực đó hiện vẫn chưa phát triển.

* Dự án lớn, khó làm ngay

Dự án xây dựng cầu Cát Lái hiện đã được Chính phủ thống nhất để tỉnh Đồng Nai triển khai và nguồn vốn để thực hiện khoảng 7,2 ngàn tỷ đồng. Tương tự các dự án giao thông khác có nguồn vốn từ vài ngàn tỷ đồng trở lên, đây là con số không nhỏ trong khi nguồn ngân sách có hạn, do đó cần có thời gian để tính toán, cân đối nguồn vốn, chưa kể thời gian giải quyết các thủ tục đất đai, thiết kế, xây dựng...

Mô hình cầu Cát Lái nhưng chưa biết khi nào có thể khởi công. Ảnh: U.Nhi

Vì vậy, những dự án trên có thể mất nhiều năm nữa mới chính thức được khởi công xây dựng. Đơn cử như dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành, dù đã được quy hoạch gần 20 năm trước, song đến nay mới bắt tay vào thực hiện giai đoạn đầu. Hoặc các dự án đường cao tốc, tính từ khi quy hoạch đến khi triển khai mất đến 5-10 năm, quá trình thi công cũng mất 5-6 năm vì liên quan đến công tác bồi thường, giải tỏa, vốn đầu tư...

Chủ tịch UBND huyện Long Thành Võ Tấn Đức cho rằng, nhiều dự án hạ tầng giao thông trên địa bàn huyện đang khởi động hoặc dự kiến sẽ làm trong thời gian tới đã khiến giá đất Long Thành tăng cao hơn giá trị thực. Việc này gây khó khăn rất lớn khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án. Khi các “cò” đất đẩy giá lên cao, tạo mức giá ảo mới sẽ dễ khiến người dân thắc mắc, so sánh khi huyện áp giá bồi thường theo khung quy định của Nhà nước.

“Huyện đã siết chặt lại tất cả việc mua bán đất đai và chỉ cho chuyển nhượng những thửa đất đầy đủ các thủ tục pháp lý nhằm ngăn chặn việc mua bán đất tràn lan. Làm vậy để tránh những khó khăn sau này khi chính thức triển khai các dự án khác trên địa bàn huyện”- ông Đức khẳng định.

Theo ông Huỳnh Thế Lữ, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Long Thành, từ đầu năm đến nay, việc sang nhượng đất đai được quản lý chặt chẽ hơn, huyện cũng hạn chế việc tách thửa, chuyển mục đích đất nông nghiệp sang thổ cư để hạn chế tình trạng phân lô, bán nền. Dù giá đất trên địa bản huyện bị đẩy lên cao, nhưng số lượng giao dịch lại giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Hiện tại, dù đã có quy hoạch, thậm chí có chủ đầu tư, song các dự án lớn như: đường cao tốc, đường vành đai, cầu… khi nào mới hoàn thành và liệu quy hoạch có gì thay đổi hay không, còn là câu hỏi chưa có lời giải đáp chính xác, có thể 5 năm, 10 năm hay lâu hơn nữa. Do đó, kiểu đầu tư “đón gió, chờ thời” với kỳ vọng vào giá đất tăng cũng hàm chứa nhiều rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư lẫn chính quyền địa phương trong quản lý.

Uyển Nhi