Theo phản ánh của một số bạn đọc, khi mua nhà, đất (có giấy tờ đầy đủ, hợp lệ) nhưng một thời gian sau mới đi sang tên thì bị yêu cầu nộp phạt khá nặng. Để người dân hiểu rõ hơn về quy định này, ông Lê Thanh Tuấn, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai (Sở TN-MT) cho biết:
Theo phản ánh của một số bạn đọc, khi mua nhà, đất (có giấy tờ đầy đủ, hợp lệ) nhưng một thời gian sau mới đi sang tên thì bị yêu cầu nộp phạt khá nặng. Để người dân hiểu rõ hơn về quy định này, ông Lê Thanh Tuấn, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai (Sở TN-MT) cho biết:
 |
| Ông Lê Thanh Tuấn, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai (Sở TN-MT) |
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 91) ngày 19-11-2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bắt đầu từ ngày 5-1-2020, sau 30 ngày kể từ khi hoàn tất việc chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng mà không đăng ký biến động (sang tên “chính chủ”) sẽ bị phạt nặng.
* Nếu không thực hiện đúng theo Luật Đất đai, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ bị xử phạt như thế nào? Cơ quan nào kiểm tra và xử phạt, thưa ông?
- Theo Khoản 2, Điều 17, Nghị định 91 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ mà không thực hiện đăng ký biến động thì bên nhận chuyển QSDĐ (người mua, người được tặng cho, người thừa kế) bị xử phạt như sau: tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ 1-3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động; phạt tiền từ 2-5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động. Tại khu vực đô thị: mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Theo quy định tại Nghị định 91 về thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính về đất đai, là chủ tịch UBND các cấp và thanh tra chuyên ngành. Quy định xử phạt này nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp, chuyển nhượng đất đai và nhà ở trái pháp luật, dẫn đến tình trạng khó khăn trong công tác quản lý cũng như quy hoạch đất đai trên địa bàn.
* Ông đánh giá như thế nào về tình trạng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng không sang tên, sau đó tiếp tục chuyển nhượng cho nhiều đời chủ khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai?
- Theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng QSDĐ phải được lập hợp đồng, phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, thực tế vẫn đang tồn tại tình trạng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sai quy định pháp luật (còn được gọi là mua bán bằng giấy tay) hoặc chuyển nhượng QSDĐ nhưng không thực hiện đăng ký biến động tại các cơ quan đăng ký đất đai theo quy định (không thực hiện sang tên “chính chủ”).
 |
| Người dân làm thủ tục đăng ký biến động nhà đất tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh TP.Biên Hòa. Ảnh: P.Liễu |
Tình trạng này xuất phát từ việc người dân không nắm các quy định pháp luật về chuyển nhượng đất đai hoặc tự ý chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên. Theo quy định tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất, cho nên khi có giao dịch về QSDĐ, các bên phải lập “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” chứ không phải là “hợp đồng mua bán đất”. Cũng theo Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được lập hợp đồng theo hình thức phù hợp quy định pháp luật và được công chứng hoặc chứng thực.
* Việc mua bán, chuyển nhượng đất bằng giấy tay hoặc người nhận chuyển nhượng không tiếp tục thực hiện đăng ký biến động gây khó khăn thế nào đối với công tác quản lý và quy hoạch đất đai? Tình trạng này diễn ra nhiều nhất tại những địa phương nào, thưa ông?
- Trước hết phải khẳng định đó là các hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại Khoản 4, Điều 12 Luật Đất đai năm 2013. Việc này gây khó khăn cho công tác quản lý về đất đai của các cơ quan nhà nước do những thay đổi về người sử dụng đất qua việc chuyển nhượng này không được đăng ký tại các cơ quan đăng ký đất đai theo quy định.
Thêm nữa, tình trạng chuyển QSDĐ không được công chứng chứng thực theo quy định và không đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn gây ra tình trạng phân lô bán nền và xây dựng trái phép, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, tạo thành các khu dân cư tự phát không bảo đảm tối thiểu về cơ sở hạ tầng kết nối giao thông, tranh chấp khiếu nại về đất đai, gây khó khăn trong công tác thu hồi, bồi thường giải tỏa để triển khai thực hiện dự án của cơ quan có thẩm quyền. Tình trạng này diễn ra tại hầu hết các địa phương, nhưng phức tạp hơn tại các địa bàn có tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hóa nhanh do nhu cầu về nơi ở, do giá trị QSDĐ tăng cao như TP.Biên Hòa, các huyện Trảng Bom, Long Thành, Nhơn Trạch…
* Theo ông, việc chuyển nhượng nhà, đất nhưng không làm đúng, làm đủ và kịp thời các thủ tục sang tên hoặc mua bán bằng giấy tay, người mua sẽ gặp những rủi ro nào?
- Tình trạng nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng không kịp thời đăng ký sang tên, được công chứng, chứng thực theo quy định sẽ mang đến nhiều rủi ro về pháp lý cho những người tham gia giao dịch, nhất là người nhận chuyển nhượng QSDĐ. QSDĐ do nhận chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không được đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ; dễ bị một số đối tượng xấu lợi dụng lừa đảo; bị tranh chấp đất đai; khi Nhà nước thực hiện các dự án phải thu hồi đất sẽ không được bồi thường... Nói chung, người nhận chuyển nhượng QSDĐ không đúng quy định sẽ gặp nhiều rủi ro trong pháp lý cũng như thiệt thòi rất nhiều về kinh tế. Riêng đối với trường hợp chuyển nhượng bằng giấy tay là trái quy định, pháp luật không thừa nhận.
* Xin cảm ơn ông!
Phương Liễu (thực hiện)
