Xu hướng nào cho thị trường bất động sản tương lai?

Vừa qua, cơn “sốt” nhà, đất lan rộng ra các tỉnh, thành trên cả nước khiến nhiều doanh nghiệp (DN), nhiều nhà đầu tư băn khoăn trong dự đoán xu hướng thị trường bất động sản (BĐS) nửa cuối năm 2022 và năm sau. Bởi vì, nắm rõ được xu hướng của thị trường, các DN, nhà đầu tư sẽ hạn chế được những rủi ro.

Một khu đô thị ở xã Long Tân, H.Nhơn Trạch được đầu tư nhiều mảng xanh đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng. Ảnh: HƯƠNG GIANG

Trong nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến nhiều cơn “sốt” đất từ Bắc vào Nam. Giá nhà, đất tăng cao gây ra những lo ngại cho các tỉnh, thành phố. Do đó, các địa phương đều phải tìm biện pháp để hạ nhiệt giá đất, tránh tạo thành giá “ảo”, gây khó cho các địa phương, DN trong đầu tư các dự án.

* Lý giải cơn “sốt” đất

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT Đặng Hùng Võ cho rằng, các “cơn sốt” đất không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà các nước như: Hoa Kỳ, Nhật Bản, Thái Lan… cũng từng xảy ra, nhưng sau đó họ đã có những chính sách kịp thời khống chế để đưa BĐS trở về giá trị thực.

Hiện nay, Chính phủ, Quốc hội đang yêu cầu các bộ, ngành, tỉnh, thành gấp rút góp ý hoàn thiện nội dung sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để khắc phục những hạn chế trong quản lý đất đai. Vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm và đề xuất là có chính sách đánh thuế cao những người mua BĐS thứ 2 trở lên nhằm hạn chế dòng tiền chảy quá nhiều vào lĩnh vực này gây ra cơn “sốt” đất. Vì thế, thị trường BĐS trong 1-2 năm tới khó xảy ra tình trạng tăng cao như 2-3 năm vừa qua.

Tại Việt Nam, “cơn sốt” nhà, đất đầu tiên xảy ra vào giai đoạn năm 1993-1994 do nước ta chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường nên giá đất các khu vực đô thị trên cả nước tăng cao để tương ứng với những đô thị ở quốc gia lân cận là Thái Lan, Singapore. Giai đoạn này, 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM giá đất tăng gấp 3 lần. Lần biến động thứ 2 bắt đầu từ cuối năm 2000 đến đầu năm 2002, giá nhà đất tăng từ 3-10 lần ở 2 thành phố lớn trên và lan rộng ra các đô thị khác. Trong thời điểm này, giá đất ở Hà Nội và TP.HCM cao hơn giá đất các đô thị lớn trên thế giới như: New York, Tokyo, Bangkok…

Đến năm 2007-2008, khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế toàn cầu ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh của nhiều DN trên thế giới đã khiến chứng khoán lao dốc, nhà đầu tư đem tiền đổ vào lĩnh vực BĐS tạo ra “cơn sốt” đất lần thứ 3 trên cả nước. Năm 2009, Chính phủ ban hành gói kích cầu cho nền kinh tế đã giúp thị trường BĐS hạ nhiệt. Cơn “sốt đất” vào năm 2018-2020 là do nguồn cung hạn chế, vì nhiều dự án BĐS vướng mắc về đất đai không thể triển khai, dẫn đến giá nhà đất tăng 1,5-2 lần.

Một số chuyên gia trên lĩnh vực kinh tế cho rằng, người mua BĐS đa số dùng vốn vay để đầu tư, vì thế khi Chính phủ siết lại tín dụng, giá nhà đất tại các tỉnh, thành sẽ giảm do nhà đầu tư phải bán ra để thu hồi vốn thanh toán các khoản nợ. Việc khóa bớt dòng tiền vào BĐS cũng ngăn chặn được tình trạng “cò đất” dùng chiêu trò thổi giá đất lên cao và nhiều nhà đầu tư ồ ạt vay tiền mua đất.

* Giá nhà đất có hạ nhiệt?

Thời gian qua, ngoài đất nền, nhà ở tại các dự án tăng cao thì đất nông nghiệp ở nhiều địa phương trên cả nước cũng đua nhau tăng giá. Người mua đất chủ yếu là đầu cơ, chờ giá tăng sẽ bán ra kiếm lời.

Phối cảnh một dự án khu đô thị ở H.Long Thành được thiết kế, chú trọng đến không gian xanh theo xu hướng chung thế giới. Ảnh: HƯƠNG GIANG

Tuy nhiên, những người mua đất vào thời điểm giá đã bị đẩy lên cao hiện rất khó bán ra, đặc biệt Nhà nước đang hạn chế dòng tiền vào lĩnh vực BĐS sẽ khiến cho nhiều nhà đầu tư phải bán tháo sản phẩm. Tìm hiểu tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Lâm Đồng, Bình Thuận…, đất nông nghiệp rao bán rất nhiều, nhưng người mua rất ít. Nhà đầu tư đã trót mua đất giá cao nên rất khó hạ giá sâu sản phẩm vì sẽ bị thua lỗ do vốn đầu tư chủ yếu vay từ các ngân hàng.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương (thuộc Tập đoàn Savills của Anh, chuyên cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới), chia sẻ: “Trong những năm gần đây, khu vực TP.HCM không có nhiều dự án BĐS mới được triển khai nhưng nhu cầu về BĐS lưu trú, thương mại bán lẻ, văn phòng vẫn không ngừng gia tăng. Vì vậy, trong tương lai, thị trường có thể ghi nhận mức chênh lệch cung cầu ngày càng lớn hơn, các DN sẽ chuyển qua đầu tư những dự án BĐS tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu để tăng thêm nguồn cung cho khách hàng”.

Cũng theo ông Mauro Gasparotti, Chính phủ đang siết chặt các hoạt động cho vay phát triển dự án, có thể sẽ giúp giảm thiểu rủi ro thị trường phát triển quá “nóng” và nguy cơ bong bóng BĐS trong tương lai. Điều này giúp thị trường BĐS có thể phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn và đem đến những giá trị trong dài hạn. Nhìn chung triển vọng thị trường BĐS của Việt Nam từ nay đến cuối năm và năm sau vẫn khá tích cực.

Tại Đồng Nai, cơn “sốt” đất nông nghiệp có vẻ đã hạ nhiệt, song thị trường thiết lập mặt bằng giá mới khá cao, chưa có dấu hiệu giảm sâu vì nhiều người mua sau chịu giá cao nên vẫn đang lưỡng lự và chờ đợi. Với các sản phẩm đất nền, nhà ở tại các dự án giá vẫn có xu hướng tăng nhẹ so với đầu quý I-2022.  

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB BĐS Việt Nam, cho biết: “Thời gian qua, giá vật liệu xây dựng, giá đất tăng cao, chi phí đầu tư nhà ở, đất nền cũng bị đội lên. Do đó, giá BĐS các DN bán ra tới đây có thể sẽ tăng nhẹ, nhưng sẽ không tăng phi mã như thời gian qua. Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu là những nơi tiếp tục thu hút nhiều DN đầu tư vào BĐS vì hạ tầng giao thông đang được hoàn thiện và kết nối thuận lợi, việc di chuyển từ TP.HCM đến Đồng Nai và chiều ngược lại sẽ được rút ngắn thời gian”.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT ĐẶNG HÙNG VÕ, ước tính từ năm 1990 đến nay, thị trường Việt Nam đã ghi nhận 4 cơn “sốt” giá đất trên diện rộng vào năm 1993-1994, năm 2000-2002, năm 2007-2008 và năm 2018-2020. Bên cạnh đó, một số khu vực như: Đồng Nai, TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… còn xảy ra những đợt “sốt” giá đất cục bộ do Chính phủ triển khai các dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng.

Hương Giang

---

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT ĐẶNG HÙNG VÕ:

Quản lý BĐS không nên võ đoán

Trong quản lý BĐS cần tránh võ đoán rồi siết chặt tín dụng tất cả các dự án trên lĩnh vực này, như vậy sẽ gây khan hiếm nguồn cung, khiến cho giá nhà đất khó giảm. Vì thế, các bộ, ngành, tỉnh, thành phải phân tích kỹ dự án nào cấp vốn và dự án nào hạn chế để từ đó điều chỉnh dòng tiền cho vay phù hợp sẽ giúp cho thị trường BĐS phát triển ổn định.

Trong quản lý giao dịch BĐS của Việt Nam còn rất lỏng lẻo, Chính phủ nên thành lập ủy ban có nhiều bộ tham gia để cùng quản lý vì BĐS hiện liên quan đến nhiều bộ như: TN-MT, Xây dựng, VH-TTDL. Đồng thời, các giao dịch BĐS nên công khai trên mạng để người dân biết. Bên cạnh đó, nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc, tránh tìm mua sản phẩm BĐS trong lúc sốt giá vì sau đó, rất khó bán ra.

Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, Phó chủ tịch Hiệp hội DN TP.HCM, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành LÊ HỮU NGHĨA:

Cần chính sách ưu đãi hấp dẫn cho căn hộ giá rẻ

Phát triển các đô thị theo vết dầu loang không chú ý đến việc làm, dịch vụ xung quanh dễ tạo thành những khu đô thị “ma” không người sinh sống.

Do đó, Chính phủ và các tỉnh, thành nên có những chính sách ưu đãi, thu hút nhà đầu tư vào các dự án căn hộ giá rẻ. Lợi nhuận từ đầu tư xây dựng căn hộ giá thấp mang lại cho DN không nhiều, nhưng nhu cầu khá lớn nên sản phẩm làm ra rất dễ bán. Trong phân khúc này còn một khoảng trống, đó là căn hộ cho thuê, doanh nghiệp khai thác sẽ đem lại lợi ích cho cả hai phía và giúp được nhiều người dân cả đời không đủ tiền mua một căn nhà có thể thuê căn hộ tươm tất để ở. Vì thế, doanh nghiệp của tôi đã tập trung đáp ứng nhu cầu này.              

Hương Giang (ghi)

---