Rủi ro khi cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19-3-2021 của Chính phủ quy định việc thi hành Bộ luật Dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ (gọi tắt là Nghị định 21) cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thay vì chỉ những tổ chức tín dụng như trước đây.

Cần cụ thể hơn về quy định cho phép người dân được nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh rủi ro, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện. Trong ảnh: Một vụ tranh chấp đất được TAND tỉnh xét xử phúc thẩm (ảnh minh họa)

Điều này giúp cho người dân có thể dễ dàng cầm cố giấy chứng nhận QSDĐ và giải quyết nhanh nhu cầu vay tiền trong trường hợp khẩn cấp. Tuy nhiên, việc thực hiện thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ giữa cá nhân với nhau dễ xảy ra nhiều rủi ro và khi gặp trường hợp tranh chấp sẽ khó giải quyết.

* Đơn giản hóa thủ tục thế chấp vay mượn

Điều 35 của Nghị định 21 quy định, việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như: bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.

Nghị định này cũng quy định về việc trả lãi suất các khoản phát sinh trong quá trình giao dịch không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định của các điều 357, 466, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu các bên có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ được xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.

Như vậy, thay vì trước đây người dân cần ra các tổ chức tín dụng như: ngân hàng, quỹ tín dụng để nhận thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ thì hiện nay các cá nhân và các tổ chức kinh tế khác cũng có thể được nhận thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay và giao dịch dân sự. Điều này sẽ giúp cho nhiều người dân đơn giản hóa các thủ tục vay mượn.

Luật sư Vũ Văn Tăng, Đoàn Luật sư tỉnh cho biết, thời gian qua, có nhiều người dân vì muốn vay tiền nhanh, thay vì ký giấy vay mượn nợ thì bị chủ nợ buộc phải ký giấy tờ mua bán nhà đất. Đây là một dạng hợp đồng giả cách đã gây ra rất nhiều rủi ro cho người vay tiền. Có người sau khi ký giấy mua bán đất đã bị chủ nợ tự ý sang tên khiến nhiều người bị mất tài sản. “Trong một số trường hợp, người dân khi giao dịch vay mượn tiền nhưng không ký giấy vay mượn mà chuyển thành giấy thuê nhà, đất để hợp thức hóa số tiền lãi hằng tháng. Thông qua việc ký giấy tờ này, nhiều người đã “qua mặt” các cơ quan chức năng và gây khó khăn cho người vay nợ bởi số lãi hằng tháng phải trả cao ngất ngưỡng so với số tiền đã vay mượn” - luật sư Tăng cho biết.

* Để tránh những rủi ro

Mặc dù Nghị định 21 ra đời đã mở ra một “lối đi” hợp pháp cho các giao dịch vay mượn, thế chấp giữa người dân theo tư cách cá nhân với nhau nhưng điều này còn chứa nhiều rủi ro.

Ông Nguyễn Thế Vinh (ngụ TP.Biên Hòa) cho rằng, việc hợp thức hóa vay mượn nợ giữa các cá nhân với nhau là sự tiến bộ của thương mại và mang tính dân chủ. Tuy nhiên, cần phải tháo gỡ những khó khăn và có quy định cụ thể hơn để tránh những phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện việc cầm cố, vay mượn.

Bên cạnh các ý kiến tán thành việc cho cá nhân và tổ chức kinh tế được nhận thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ thì vẫn có ý kiến trái chiều khi cho rằng, việc thế chấp này sẽ gây ra nhiều rủi ro và hệ lụy về sau.

Bà Phạm Giang Thanh (46 tuổi, ngụ H.Thống Nhất) cho rằng, Nghị định 21 tạo điều kiện cho việc vay mượn diễn ra dễ dàng, đơn giản hơn nhưng nếu áp dụng không khéo lại tạo điều kiện cho “tín dụng đen” và đòi nợ thuê có “đất” hoạt động. Cụ thể là trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ phải ra tòa giải quyết với thủ tục rườm rà, kéo dài nên người cho vay có thể sẽ nhờ đến đòi nợ thuê để đe dọa trả nợ như thời gian vừa qua.

Theo một thẩm phán TAND tỉnh, Nghị định 21 đưa ra nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý các giao dịch dân sự. Để tránh những rủi ro không đáng có, tránh những rủi ro cho đôi bên trong trường hợp tranh chấp, thì cần quy định cụ thể hơn và có hướng xử lý các khoản nợ, đồng thời quy định rõ về thủ tục thực hiện giao dịch như: phải qua phòng công chứng xác nhận giao dịch, tài sản được đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo.

Tố Tâm