Giải pháp nào phát triển bền vững thị trường bất động sản?

Gần 4 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có nhiều biến động, gây ra những đợt "sốt ảo" giá đất, làm ảnh hưởng đến các địa phương, các nhà đầu tư trong việc thực hiện các dự án. Do đó, Chính phủ và các địa phương đều cố gắng giữ cho thị trường BĐS phát triển bền vững.

Gần 4 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có nhiều biến động, gây ra những đợt “sốt ảo” giá đất, làm ảnh hưởng đến các địa phương, các nhà đầu tư trong việc thực hiện các dự án. Do đó, Chính phủ và các địa phương đều cố gắng giữ cho thị trường BĐS phát triển bền vững.

Bất động sản tại H.Trảng Bom được nhiều người quan tâm. Trong ảnh: Một dự án khu dân đang được xây dựng gần TT.Trảng Bom. Ảnh: Hương Giang

Đồng Nai được xem là đầu mối giao thông của khu vực phía Nam nên giá đất đai trên địa bàn tỉnh trong những năm gần đây liên tục tăng cao. Trong đó, có nhiều nhà đầu tư mua bán đất để “lướt sóng”, đợi giá tăng sẽ bán ra, việc này ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS của tỉnh.

* Thị trường BĐS vẫn “nóng”

Với dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 - TP.HCM, các tuyến đường cao tốc: Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Phan Thiết, Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Liên Khương… đang được ưu tiên triển khai và đẩy nhanh tiến độ, Đồng Nai trở thành nơi thu hút nhiều nhà đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Theo đó, giá đất nông nghiệp, phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh liên tục tăng từ năm 2018 đến đầu năm 2022. Hiện giá đất đã hạ nhiệt nhưng vẫn giữ ở mức khá cao và thiết lập mặt bằng giá mới. Giá đất bị đẩy lên cao hơn giá trị thực ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút đầu tư vào tỉnh và các dự án đang triển khai ở khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất.

Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai (Sở TN-MT) Nguyễn Hồng Quế đánh giá: “So với đầu năm 2018, giá đất ở Đồng Nai đã tăng từ 2-5 lần, trong đó có những khu vực giá bị các “cò đất” thổi lên cao hơn giá trị thật làm ảnh hưởng rất lớn đến các công trình, dự án đang triển khai đến khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng. Vì người dân có đất bị thu hồi sẽ so sánh giá bồi thường với giá đất “sốt ảo” ngoài thị trường và thường khiếu nại về giá. Dự án khó thu hồi đất sẽ ảnh hưởng đến tiến độ vì vốn đầu tư tăng cao”.

Qua tìm hiểu tại một số địa phương, giá đất nông nghiệp tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Cụ thể, khu vực H.Xuân Lộc, H.Cẩm Mỹ dao động từ 6-15 tỷ đồng/ha, tùy theo từng vị trí, càng gần các trục đường giao thông lớn giá càng cao. Tương tự, tại khu vực H.Tân Phú, H.Định Quán đất nông nghiệp cũng được sang nhượng với giá từ 3-8 tỷ đồng/ha; khu vực H.Thống Nhất, H.Trảng Bom dao động từ 10-16 tỷ đồng/ha…

Phó chủ tịch UBND H.Xuân Lộc Nguyễn Văn Linh cho biết: “Tại một số tuyến đường mới mở ra, giá đất nông nghiệp ven đường tăng từ 8-10 lần. Người mua đa số từ nơi khác đến và chủ yếu là đầu tư đợi giá tăng sẽ bán ra. Vì giá đất tăng cao nên nhiều người đã tách nhỏ đất nông nghiệp 1-2 ngàn m²/thửa cho dễ bán. Việc này ảnh hưởng rất lớn đến quá trình tích tụ đất đai và phát triển nông nghiệp thành vùng sản xuất lớn theo hướng hàng hóa. Huyện đã đề xuất tỉnh một số giải pháp thắt chặt trong quản lý đất đai, tránh tình trạng phân lô, bán sào đất nông nghiệp phá vỡ quy hoạch”.

* Tìm giải pháp ổn định thị trường

Gần đây, dòng vốn đổ vào BĐS tại Việt Nam đã giảm do các ngân hàng hạn chế cho vay. Do đó, thị trường BĐS chựng lại, nguồn cung giảm, vì nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn trong triển khai các dự án. Bên cạnh đó, người mua BĐS cũng ít, một số nhà đầu tư thứ cấp buộc phải bán sản phẩm ra để thu hồi vốn thanh toán cho ngân hàng vì đã tới ngày đáo hạn.

Nguồn vốn cho vay với lĩnh vực BĐS bị siết chặt, tình trạng đầu cơ đất đai hạ nhiệt, nhưng tác động xấu đến cả thị trường. Theo đó, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, Nhà nước nên ban hành các chính sách quản lý chặt thị trường BĐS, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng, không nên thắt chặt tín dụng.

Một khu đô thị gần trung tâm H.Nhơn Trạch đang được xây dựng

Theo PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, để thị trường BĐS phát triển bền vững cần nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tăng cường quản lý.

Ông Thiên cho rằng, các địa phương nên tăng cường công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng, thị trường BĐS và quản lý đất đai để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch. Ngoài ra, tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các hoạt động môi giới BĐS để kịp thời chấn chỉnh. Xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường BĐS.

Đồng Nai nằm ở trung tâm đầu mối giao thông của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nên thị trường BĐS của tỉnh trong những năm tới sẽ tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư dự án về khu dân cư, khu đô thị và người mua nhà, đất. Quản lý tốt thị trường BĐS và phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững sẽ góp phần phát triển cho kinh tế - xã hội của địa phương. Trong những năm gần đây, BĐS đóng góp hơn 10% cho GRDP của tỉnh.

Trong nhiều cuộc họp liên quan đến thị trường BĐS, Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi yêu cầu các địa phương tăng cường công tác quản lý đất đai, hạn chế tình trạng phân lô, bán sào đất nông nghiệp, đồng sở hữu. Các trường hợp vi phạm về đất đai xử lý nghiêm, dứt điểm. Đồng Nai đã kiến nghị Chính phủ sửa đổi, bổ sung những bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 để quản lý đất đai, phát triển BĐS ổn định bền vững.

Hương Giang