Nhiều dự án 'lách luật' rao bán đất nền

Theo các quy định của pháp luật  liên quan đến bất động sản, một dự án bất động sản phải hoàn thành xây dựng hạ tầng, được cơ quan chức năng nghiệm thu, cấp giấy CNQSDĐ mới được phép rao bán...

Theo các quy định nghiêm ngặt của các luật liên quan đến bất động sản như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… thì một dự án bất động sản phải hoàn thành xây dựng hạ tầng, được cơ quan chức năng nghiệm thu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép rao bán, sang nhượng. Tuy nhiên, tại Đồng Nai nhiều chủ đầu tư dự án đã “lách luật”, rao bán đất nền tràn lan từ khi đang hoặc chưa xây dựng hạ tầng.

Dự án Khu dân cư phường Tam Phước (TP.Biên Hòa) được rao bán đất nền khi nhà đầu tư chưa làm xong hạ tầng và chưa có sổ hồng từng nền. Ảnh: U.NHI

[links()]Theo Sở Xây dựng, Đồng Nai có 248 dự án nhà ở thương mại với tổng diện tích hơn 9.830 hécta và hầu hết đều đang triển khai. Các dự án lớn tập trung ở các địa bàn “nóng” về đô thị hóa như: huyện Nhơn Trạch, TP.Biên Hòa, huyện Long Thành và huyện Trảng Bom. Trong đó dự án có diện tích nhỏ nhất là 0,5 hécta và dự án lớn nhất có diện tích lên đến gần 843 hécta.

* Rao bán “lúa non” tràn lan

Tìm hiểu của phóng viên cho thấy, hiện tại, đất nền thuộc các dự án khu dân cư tại Đồng Nai chưa đủ các thủ tục pháp lý đang được rao bán tràn lan trên các trang mạng xã hội, trang web, tờ rơi...

Trong đó, có nhiều dự án mà đáng lý ra, chủ đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng hoặc nhà ở, được Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - môi trường nghiệm thu xong, đảm bảo các yêu cầu và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho từng nền đất mới được tiến hành mua bán. Thế nhưng, khi vừa tiến hành xây dựng hạ tầng dự án, chủ đầu tư đã liên kết với các sàn giao dịch bất động sản đưa đất nền ra bán dưới hình thức: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng giữ chỗ...

Các chủ đầu tư dự án đặt cho dự án hàng loạt tên “ngoại” và rao bán đất nền khi dự án chưa hoàn thành hạ tầng. Cụ thể là các dự án thuộc địa bàn TP.Biên Hòa như: dự án Biên Hòa New Town ở phường Hóa An, dự án Biên Hòa New Town 2 (phường Bửu Hòa), dự án Biên Hòa New City (phường Phước Tân), Khu đô thị Aqua City (xã Long Hưng), dự án Golden Center City 3 (phường Tam Phước).

Tại Nhơn Trạch có các dự án như: Đại Phước Center City, Đại Phước Riverside (xã Đại Phước), dự án Mega City 2 (xã Phú Hội), dự án Tiến Lộc Garden (xã Long Thọ)… Huyện Long Thành cũng có nhiều dự án dạng này như dự án Airport New Center Long Thành (xã Phước Thái), Khu dân cư Airport City Long Thành, Khu dân cư Long Thành Phát Residence…

Thông qua việc đẩy mạnh các hình thức bán hàng, thực tế là hàng ngàn người dân tại Đồng Nai và các tỉnh, thành lân cận đã mua đất dự án khi chưa có hạ tầng và giấy tờ đầy đủ.

Ông Nguyễn Hồng Quế, Phó chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai tỉnh cho biết: “Nhiều doanh nghiệp đầu tư các dự án khu dân cư trên địa bàn tỉnh đã rao bán đất nền khi chưa hoàn thành hạ tầng, chưa được các cấp có thẩm quyền nghiệm thu dự án và cấp sổ hồng. Tuy biết các doanh nghiệp làm sai nhưng họ bán đất nền dưới hình thức hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn nên các cơ quan chức năng rất khó quản lý”. Cũng theo ông Quế, dù biết các chủ đầu tư dự án “lách luật” bán đất nền nhưng đến nay tỉnh chưa xử phạt được doanh nghiệp nào.

* “Thay tên đổi họ” dự án

Phần lớn các dự án khu dân cư khi rao bán đều thay tên dự án không theo như UBND tỉnh đã cấp phép đầu tư. Trong tất cả các dự án nhà ở thương mại đang triển khai trên địa bàn tỉnh chỉ có 2 khu đô thị có tên nước ngoài là Aqua City và Waterfront.

Thế nhưng, khi thực hiện dự án các doanh nghiệp đều đổi tên như: Khu dân cư Hóa An thành Biên Hòa New Town, Khu dân cư Tam Phước đổi là Golden Center City 3, Khu dân cư Núi Dòng Dài đổi tên là Biên Hòa New City, Khu dân cư Long Thọ thay bằng Tiến Lộc Garden, Khu dân cư thị trấn Trảng Bom đổi là Gold Hill, Khu dân cư An Viễn thay bằng Golden Ruby...

Theo Sở Kế hoạch - đầu tư, việc các chủ đầu tư tự thay đổi tên các dự án thành những tên thương mại khác nhau không bị hạn chế. Vì thế để thu hút người mua, các chủ đầu tư đều đặt cho dự án những tên ngoại thật “kêu”. Sau đó, chủ đầu tư tiến hành quảng bá rộng rãi trên các sàn giao dịch bất động sản, tờ rơi, mạng xã hội Zalo, Facebook...

Các doanh nghiệp bất động sản đã và đang nắm lấy cơ hội là Đồng Nai đang khởi động hàng loạt những dự án hạ tầng giao thông lớn của quốc gia, tỉnh để quảng bá, đẩy giá đất nền lên cao. Nhiều người dân đã mua đất nền khi chưa có đủ thủ tục pháp lý để đầu tư, “lướt sóng”.

Đồ họa thể hiện số lượng, tổng diện tích các dự án nhà ở thương mại tại các địa phương có nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh (Thông tin: HƯƠNG GIANG - Đồ họa: HẢI QUÂN)

Chủ tịch UBND huyện Long Thành Võ Tấn Đức cho hay: “Các chủ đầu tư khu dân cư đổi tên dự án gây khó khăn cho công tác quản lý của địa phương. Do đó, huyện đang tiến hành rà soát lại tất cả các dự án bất động sản đã được cấp phép trên địa bàn, những dự án chưa hoàn thành hạ tầng đã rao bán sẽ nhắc nhở yêu cầu doanh nghiệp thực hiện đúng”.

Giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường Đặng Minh Đức khuyến cáo: “Người dân khi mua bán đất nền phải chọn những dự án có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy sẽ tránh được rủi ro cho người mua, đồng thời góp phần giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định”. Hiện Đồng Nai đã có phần mềm DNAI.LIS, trong đó công khai mọi thông tin cần thiết về diện tích, quy hoạch của thửa đất. Người dân có thể vào chương trình này để truy cập về thửa đất mình định mua.

* Vẫn “nóng” chuyện đất đai

Với “đòn bẩy” từ các công trình, dự án hạ tầng kỹ thuật, đất đai của Đồng Nai trong 1-2 năm tới được dự đoán là vẫn khá “nóng” so với các địa phương khác.

Do đó, có những dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh sau nhiều năm “thủng thỉnh” thì 1-2 năm trở lại đây đã dồn vốn, tăng tốc triển khai. Để có vốn thực hiện những dự án khu dân cư, doanh nghiệp đã huy động vốn bằng nhiều cách khác nhau gồm: kêu gọi những doanh nghiệp khác góp vốn, chuyển nhượng bớt một phần dự án. Tuy nhiên, phương pháp huy động vốn được nhiều doanh nghiệp thực hiện nhất vẫn là bán sản phẩm đất nền, nhà ở hình thành trong tương lai cho những khách hàng nhỏ lẻ mua để đầu tư. Hình thức mua bán này được hợp thức hóa dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc...

Trong vai người đang tìm mua đất nền dự án tại TP.Biên Hòa phóng viên được nhân viên môi giới tên Trúc Ly giới thiệu đất nền thuộc dự án New City ở phường Phước Tân (TP.Biên Hòa) với giá 13-15  triệu đồng/m². Theo Ly, mỗi nền có diện tích từ 90-160m² để khách lựa chọn. Khi chúng tôi hỏi đến những giấy tờ pháp lý của dự án thì thấy dự án mới được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án này chủ đầu tư phải làm nhà ở liên kế, nhà biệt thự.

Theo như nhân viên này, nếu mua chỉ ký hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai. Sau đó, đợi 6-8 tháng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của từng nền sẽ sang tên cho khách hàng. Tuy nhiên, với quy hoạch được duyệt là nhà liên kế và biệt thự thì chủ đầu tư phải hoàn tất việc xây dựng nhà, biệt thự và được Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - môi trường nghiệm thu và công trình đảm bảo mọi thủ tục mới được cấp sổ hồng từng nền đất.

Tương tự, tại dự án Biên Hòa New Town 2 ở phường Bửu Hòa (TP.Biên Hòa), chúng tôi được một nhân viên môi giới tên Đại giới thiệu dự án và thủ tục pháp lý có được là quy hoạch chi tiết 1/500 đã được UBND tỉnh ký từ năm 2004. Với dự án Mega City 2 ở xã Phú Hội (huyện Nhơn Trạch) cũng chỉ có quy hoạch chi tiết 1/500 và người mua phải xây dựng nhà ở quy hoạch mới được cấp sổ hồng.

Uyển Nhi