Đề xuất hình thức lựa chọn nhà đầu tư

Sở KH-ĐT đã đề xuất UBND tỉnh các phương án lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1.

Sở KH-ĐT đã đề xuất UBND tỉnh các phương án lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1.

Tính toán sơ bộ cho thấy tổng mức đầu tư dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1 lên đến hơn 800 ngàn tỷ đồng

3 phương án lựa chọn nhà đầu tư

Năm 2008, Đồng Nai đã có đề xuất lên Chính phủ thực hiện chuyển đổi công năng của Khu công nghiệp (KCN) Biên Hòa 1. Tháng 2-2014, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản đồng ý cho UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt đề án chuyển đổi KCN Biên Hòa 1 thành khu đô thị - thương mại - dịch vụ.

Cuối tháng 1-2021, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản chấp thuận đưa KCN Biên Hòa 1 ra khỏi quy hoạch phát triển các KCN Việt Nam.

Ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở KH-ĐT cho biết, đối với phương án lựa chọn hình thức đầu tư của dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1, hiện nay, Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh đã có đề xuất thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo 3 phương án gồm: phương án 1 - thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; phương án 2 - thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất KCN Biên Hòa 1 và phương án 3 - thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất KCN Biên Hòa 1 sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất sạch.

Theo ông Hồ Văn Hà, qua đánh giá, cả 3 phương án đều có những ưu, nhược điểm riêng. Cụ thể phương án 1 có ưu điểm là phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành; khai thác có hiệu quả quỹ đất, nâng cao giá trị đất đai đối với khu đất có vị trí lợi thế thương mại cao; thuận lợi cho việc lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, để thực hiện theo phương án này, Đồng Nai phải bố trí ngân sách rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Đồng thời, tỉnh cũng phải có cơ chế chính sách để đền bù, hỗ trợ di dời các doanh nghiệp, người lao động trong KCN Biên Hòa 1. Thời gian thực hiện có thể phải kéo dài.

Với phương án 2, ưu điểm là Nhà nước không phải bố trí nguồn ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Mặc dù vậy, nhược điểm lớn nhất của phương án này là theo quy định của pháp luật về đất đai, việc đầu tư dự án khu đô thị (thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất) là phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Riêng phương án 3 cũng có ưu điểm là Nhà nước không phải bố trí nguồn ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, ngoài việc “vướng” quy định đầu tư dự án khu đô thị phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, phương án thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất kết hợp với đấu giá quyền sử dụng đất hiện chưa có quy định của pháp luật hướng dẫn thực hiện.

Dựa trên những phân tích trên, Sở KH-ĐT đã có văn bản tham mưu UBND tỉnh trong đó thống nhất đề xuất lựa chọn nhà đầu tư dự án theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất (phương án 1). Đồng thời, kiến nghị UBND tỉnh giao Sở TN-MT chủ trì, phối hợp Sở Xây dựng, Ban Quản lý các KCN Đồng Nai và UBND TP.Biên Hòa xác định rõ những ô thửa phù hợp quy hoạch đã có đất sạch, các vị trí có thể bàn giao mặt bằng sớm để có lộ trình thực hiện đấu giá từng khu đất bắt đầu từ năm 2022. Giao Sở KH-ĐT chủ trì, phối hợp cùng các ngành liên quan tham mưu đề xuất việc đầu tư hoàn thiện các tuyến đường theo quy hoạch được duyệt theo lộ trình thực hiện đấu giá để nâng cao giá trị thương mại, tăng thu cho ngân sách các khu đất dự kiến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Hơn 800 ngàn tỷ đồng xây dựng khu đô thị - thương mại - dịch vụ

Để thực hiện chuyển đổi công năng KCN Biên Hòa 1, UBND tỉnh đã giao Sở KH-ĐT, Sở TN-MT, Sở Xây dựng và UBND TP.Biên Hòa và các đơn vị có liên quan tham mưu thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư để triển khai lập hồ sơ đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1.

Theo Sở KH-ĐT, đến nay, đơn vị chưa đủ cơ sở tham mưu UBND tỉnh hồ sơ trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ KH-ĐT chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định do một số nội dung chưa thực hiện được. Để có cơ sở lập hồ sơ đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trình Bộ KHĐT thẩm định thì phải có Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án và dự thảo tờ trình của UBND tỉnh. Tháng 11-2021, Sở KH-ĐT đã có văn bản xin ý kiến các đơn vị liên quan phối hợp. Đến nay còn 3 đơn vị chưa có ý kiến.

Đồng thời, để lập được tổng mức khái toán phương án và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích cần giải phóng mặt bằng của dự án thì cần phải xác định được diện tích, vị trí cụ thể của từng loại đất dự kiến bối thường. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có UBND TP.Biên Hòa, đơn vị được chủ trì thực hiện đối với các đối tượng là cá nhân đã có tổng giá trị khái toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ. Sở TN-MT, đơn vị được giao chủ trì thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức trong ranh dự án (gồm doanh nghiệp và hệ thống hạ tầng kỹ thuật) chưa có báo cáo.

Riêng đối với nội dung tính toán khái toán chi phí đầu tư xây dựng của dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1, UBND tỉnh đã giao Sở Xây dựng căn cứ theo các quy hoạch làm cơ sở khái toán chi phí đầu tư xây dựng của dự án. Ngày 25-2-2022, Sở Xây dựng có văn bản ý kiến về hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1. Theo đó, dự kiến sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng dự án khoảng hơn 810 ngàn tỷ đồng. Đồng thời lưu ý về các nội dung về sự phù hợp của dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo ông Hồ Văn Hà, với tổng mức đầu tư dự kiến như trên, dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ là “dự án chưa từng có trên cả nước”. Đồng thời, với tổng mức đầu tư như trên thì cũng chưa có nhà đầu tư nào đủ năng lực đáp ứng.

Phạm Tùng