Loạt Megastory Đông Nam Bộ trên đường phát triển: Nhức nhối chuyện 'an cư':

Kỳ 3: Top 3 địa phương " nóng nhất " vùng đông nam bộ

Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai là những nơi đang “nóng” nhất vùng Đông Nam Bộ (ĐNB) về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bởi lẽ, đây đều là những trung tâm công nghiệp hàng đầu cả nước, số lượng công nhân và dân nhập cư có nhu cầu về nhà ở lên đến hàng triệu.

Mặc dù chính quyền các địa phương rất nỗ lực nhưng nhà ở cho người thu nhập vẫn như “muối bỏ biển”.

Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương “nóng” nhất vùng về NƠXH, khoảng 340 ngàn căn hộ (số liệu năm 2024 của Sở Xây dựng thành phố). Giai đoạn 2021-2025, thành phố được Chính phủ giao chỉ tiêu thực hiện 26,2 ngàn căn hộ, đồng thời thành phố ban hành nghị quyết với mục tiêu thực hiện khoảng 35 ngàn căn hộ, tuy nhiên, đến nay mới hoàn thành 2 dự án, quy mô hơn 600 căn hộ, bình quân khoảng 200 căn/năm. Đáng nói là cả 2 dự án này đều chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020.

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, việc phát triển NƠXH tại thành phố đang gặp khó khăn, vướng mắc lớn về quỹ đất. Hiện quỹ đất phát triển NƠXH chủ yếu đến từ quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại nhưng có dự án thì chưa hoàn thành hạ tầng để bàn giao, có dự án thì không chịu bàn giao, vậy nên đất sạch vẫn ở “trên giấy”.

Cùng với đó, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án NƠXH chưa ổn định và khó tiếp cận. Ví dụ gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng từ các ngân hàng thương mại, đến hết năm 2023 thành phố có 4 dự án công bố đủ điều kiện vay với tổng nhu cầu hơn 1,6 ngàn tỷ đồng, nhưng chưa có dự án được giải ngân. Còn nguồn vốn đầu tư công trung hạn thì không đủ để phân bổ.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (Hoàng Quân Group) chia sẻ, từ năm 2013 đến nay doanh nghiệp đã xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh 4 ngàn căn NƠXH. Hưởng ứng Đề án 1 triệu căn NƠXH của Chính phủ, Hoàng Quân Group đã đăng ký xây dựng 50 ngàn căn, trong đó 15 căn đang triển khai, số còn lại sẽ làm từ nay đến năm 2030.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, có 3 khó khăn mà doanh nghiệp phải đối mặt là quỹ đất, nguồn vốn và định mức lợi nhuận. Về quỹ đất, tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện tại quỹ đất công đang rất hạn hẹp, doanh nghiệp tự giải phóng mặt bằng để làm NƠXH thì gần như không thể vì giá quá cao, còn quỹ đất 20% từ dự án nhà ở thương mại chưa khai thác được. Gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với thị trường và thời gian vay 3 năm chưa đủ hấp dẫn. Dự án NƠXH bị khống chế lợi nhuận tối đa 10% nhưng phải bảo đảm các tiện ích xã hội như: công trình công cộng, bãi đỗ xe cũng là một rào cản.

Rõ ràng nhu cầu lớn, mục tiêu và quyết tâm chính trị rất cao, nhưng vì vướng quỹ đất, nguồn vốn nên sản phẩm NƠXH tại thành phố 10 triệu dân vẫn khiêm tốn. Với đà này, thành phố rất khó đạt 35 ngàn căn NOXH theo nghị quyết và 26,2 ngàn căn theo chỉ tiêu được giao.

Đồng Nai hiện có hơn 1 triệu lao động, trong đó khoảng 60% là người nhập cư có nhu cầu về nhà ở. Trước thực tế này, Tỉnh ủy ban hành nghị quyết với mục tiêu giai đoạn 2021-2025 phấn đấu thực hiện 10 ngàn căn nhà ở công nhân, NƠXH. Đã hơn 1/2 chặng đường nhưng tỉnh mới hoàn thành và đưa vào sử dụng hơn 900 căn hộ, chưa được 10%.

Giám đốc Sở Xây dựng Hồ Văn Hà cho rằng, thời gian qua, tỉnh tập trung rà soát quỹ đất, thực hiện các hồ sơ liên quan đến triển khai dự án. Đến nay, tỉnh đã phê duyệt chủ trương đầu tư 5 dự án quy mô 9 ngàn căn, 7 dự án khác quy mô hơn 11 ngàn căn đang thẩm định. Cũng theo đánh giá của ông Hà, việc triển khai các dự án NƠXH còn chậm, chưa theo kịp tiến độ đề ra.

Đồng Nai hiện có quỹ đất làm NƠXH nhiều nhất cả nước. Vướng mắc của tỉnh không phải quỹ đất mà là thủ tục pháp lý. Điển hình là thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Giám đốc Sở Kế hoạch và đầu tư Nguyễn Hữu Nguyên cho rằng, mặc dù tỉnh đã xây dựng quy trình rút gọn nhất có thể nhưng thủ tục này mất 105 ngày, chưa kể thời gian dành cho nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ là 60 ngày đối với đấu thầu trong nuớc và 90 ngày đối với đấu thầu quốc tế. Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH từ quỹ đất 20% nhà ở thương mại cũng vướng, trước đây văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư/giấy chứng nhận đầu tư yêu cầu chủ dự án bàn giao quỹ đất 20% cho Nhà nước sau khi đầu tư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, nay chủ đầu tư có nguyện vọng trực tiếp làm NƠXH trên quỹ đất này phải rà soát tổng mức đầu tư dự án, phải điều chỉnh chủ trương đầu tư/giấy chứng nhận đầu tư, phải gia hạn dự án.

Thời gian qua, tỉnh có những dự án đã có quyết định phê duyệt yêu cầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư, tuy nhiên ngày 27-2-2024 vừa qua Chính phủ ban hành Nghị định số 23/2024/NĐ-CP trong đó yêu cầu tên gọi mới là hồ sơ mời quan tâm, hiện tại Bộ Kế hoạch và đầu tư chưa có hướng dẫn và biểu mẫu loại hồ sơ này.

Về tiếp cận vốn ưu đãi, tỉnh có 4 dự án công bố đủ điều kiện vay vốn gói 120 ngàn tỷ đồng nhưng chưa có dự án nào được giải ngân. Hiện 2 dự án đã chuyển sang vay vốn Quỹ Đầu tư và phát triển tỉnh Đồng Nai, 1 dự án chủ đầu tư không còn nhu cầu vay, 1 dự án tạm ngưng thi công để điều chỉnh dự án.

Quyền Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Tấn Đức cho rằng, phát triển NƠXH, nhà ở công nhân là một trong những nội dung quan trọng trong chính sách phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Thời gian qua, Tỉnh ủy, HĐND tỉnh, UBND tỉnh đã ban hành các nghị quyết, chương trình, kế hoạch; tỉnh cũng tổ chức hội nghị xúc tiến đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, người dân. Tuy nhiên, kết quả triển khai thực hiện chưa được như mong muốn.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Kim Oanh (Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, giai đoạn 2022-2028 công ty có kế hoạch triển khai 10 ngàn căn NƠXH, nhà ở công nhân tại Đồng Nai. Một số dự án đã có quỹ đất, có thiết kế nhưng vướng thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư, pháp lý đất đai. Công ty đã kiến nghị tỉnh hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc để triển khai dự án, góp phần thực hiện mục tiêu 10 ngàn căn hộ của tỉnh, tuy nhiên giải quyết còn chậm.
 

Trong khi Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và nhiều địa phương đang loay hoay với phát triển NƠXH, nhà ở công nhân thì tỉnh Bình Dương lại nổi lên như một “ngôi sao sáng” ở lĩnh vực này. Mỗi năm, tỉnh này có hàng ngàn căn giá rẻ đến tay công nhân, người lao động. Tính đến hết năm 2023, tỉnh Bình Dương có hơn 48 ngàn căn NƠXH đưa vào sử dụng. Không những có nhà, giá căn hộ tại Bình Dương cũng tốt hơn so với bình quân chung của các địa phương lân cận, có loại chỉ 200-300 triệu đồng/căn.

Năm 2024, tỉnh này đặt mục tiêu phấn đấu khoảng 8-10 ngàn căn NƠXH và cả giai đoạn 2021-2025 sẽ đầu tư gần 173 ngàn căn NƠXH, cao hơn gấp 2 lần chỉ tiêu giao theo Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH, gấp 17 lần chỉ tiêu phấn đấu của tỉnh Đồng Nai và gấp gần 5 lần so với mục tiêu của Thành phố Hồ Chí Minh.

Một câu hỏi đặt ra là cùng cơ chế chính sách, cùng nằm trong tứ giác kinh tế trọng điểm vùng ĐNB, tại sao các địa phương “vướng đủ thứ” 3 năm chưa làm được 1 ngàn căn hộ, còn Bình Dương lại băng băng về đích.

Chia sẻ kinh nghiệm phát triển NƠXH, ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết yếu tố quan trọng đầu tiên là phải có quỹ đất. Từ nhiều năm trước, tỉnh đã ban hành Chương trình phát triển NƠXH đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030; kế hoạch phát triển NƠXH Bình Dương giai đoạn 2016-2020 làm cơ sở để quy hoạch quỹ đất, triển khai các dự án nhà ở. Các khu đất sạch, vị trí thuận lợi tỉnh ưu tiên làm nhà ở; huy động, khuyến khích các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia xây dựng NƠXH, trong đó đề cao vai trò tiên phong của các doanh nghiệp nhà nước trong giải quyết nhà ở cho người lao động. Bên cạnh đó, tỉnh chủ động kiến nghị tháo gỡ vướng mắc về chính sách; kiến tạo những chính sách đột phá nhằm thu hút doanh nghiệp làm NƠXH.

Ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (Becamex IDC) cho biết, từ năm 2011, công ty đã tính toán và dành hàng trăm hécta đất phát triển các dự án NƠXH, nhà ở công nhân tại tỉnh Bình Dương. Sau hơn 10 năm triển khai, hơn 45 ngàn căn nhà đã đến tay công nhân, người dân. Mục tiêu từ nay đến năm 2030, Becamex IDC sẽ thực hiện thêm khoảng 40 ngàn căn NƠXH, nhà ở công nhân tại tỉnh. Quỹ đất đã có sẵn, tiến độ triển khai xây dựng sẽ phụ thuộc vào điều kiện và nhu cầu nhà thực tế.

“Trong quý này, chúng tôi đã triển khai xây dựng gần 2 ngàn căn hộ. Chúng tôi sẽ tiếp tục đầu tư nhằm giúp người lao động có nhà, góp phần thực hiện hiệu quả Đề án 1 triệu căn NƠXH của Chính phủ” - ông Thanh Huy cho hay. Cũng theo Phó giám đốc Becamex IDC, quỹ đất, nguồn vốn và sự quan tâm, hỗ trợ, tạo điều kiện của chính quyền là bí quyết giúp các dự án NƠXH của Becamex IDC triển khai nhanh, hoàn thành sớm.

Phát triển NƠXH bắt đầu bằng việc quy hoạch quỹ đất sạch, vị trí đẹp; bằng sự đồng hành với doanh nghiệp là kinh nghiệm của tỉnh Bình Dương. Đây cũng là bài học hữu ích cho các địa phương có nhu cầu lớn nhưng đang loay hoay với phát triển nhà ở giá rẻ.