Mặc dù khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đôi bên đã thực hiện đúng trình tự, quy định pháp luật như: lập hợp đồng mua bán, hợp đồng này được công chứng (chứng thực), đăng ký biến động đất, ra giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên người mua.
Mặc dù khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đôi bên đã thực hiện đúng trình tự, quy định pháp luật như: lập hợp đồng mua bán, hợp đồng này được công chứng (chứng thực), đăng ký biến động đất, ra giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên người mua.
 |
| Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật tỉnh (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn cho người dân các quy định khi giao dịch đất đai. Ảnh: Đoàn Phú |
Tuy nhiên, do trong nhiều năm, bên mua vẫn chưa trả đủ tiền nên bên bán đã lấy lại đất, giấy chứng nhận QSDĐ. Còn bên mua đòi bên bán thực hiện hợp đồng, trả đất, giao giấy chứng nhận QSDĐ.
* Mua đất nhưng chưa thanh toán đủ tiền
Bà L.T.H. (H.Trảng Bom) chuyển nhượng cho bà T.M.B. (TP.Biên Hòa) 1ha đất rẫy tại xã Sông Trầu (H.Trảng Bom) vào năm 2015 với giá 800 triệu đồng/ha. Việc chuyển nhượng giữa đôi bên đều được lập thành hợp đồng (có công chứng).
Hợp đồng thể hiện bà B. đặt cọc 200 triệu đồng, trong vòng 3 tháng bà H. phải hoàn thành thủ tục sang tên cho bà B., nếu không sẽ bị phạt cọc.
Chưa tới 3 tháng giao hẹn, bà H. chuyển giao đất, hoàn tất thủ tục sang tên cho bà B. Tuy nhiên, tới ngày giao hẹn thì bà B. không chịu nhận giấy chứng nhận QSDĐ, trả tiền nên bà H. giữ lại giấy QSDĐ và lấy lại đất đã giao trước đó. Sự việc bị chìm lắng một thời gian dài thì đôi bên tranh chấp từ năm 2017 đến nay.
Do giá đất tăng cao gấp nhiều lần so với thời điểm giao dịch (trị giá 1 sào đất lúc này bằng giá trị 1ha thời điểm bán) nên bà H. muốn hủy giao dịch. Ngược lại bà B. muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng vì hiện tại bà chỉ cần bỏ ra số tiền nhỏ thanh toán cho bà H. thì việc mua bán này bà lãi to. Chính vì ai cũng muốn phần thắng, lợi về cho mình nên đưa nhau ra tòa.
Cái lý mà bà H. đưa ra là, mặc dù bà thực hiện đúng giao kết theo hợp đồng như: giao đất, sang tên cho bên mua nhưng tới thời điểm thực hiện hợp đồng thì bên bà B. không thực hiện đúng cam kết như: nhận giấy chứng nhận QSDĐ, trả đủ tiền mua là vi phạm hợp đồng, mất cọc, hợp đồng giao dịch giữa các bên bị vô hiệu vì bên mua không thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Bởi theo Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Trong khi đó, bà B. thì đưa ra lý lẽ, do hợp đồng giao dịch giữa hai bên hợp pháp, đúng quy định pháp luật và đất đó đã sang tên cho bà xong nên nay chỉ cần bà trả đủ tiền gốc còn nợ và lãi suất thì bà H. tất nhiên phải trả đất, trả sổ cho bà.
Bà B. cho rằng, khi tham gia giao dịch các bên đều có năng lực trách nhiệm dân sự, tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội và hình thức của giao dịch phù hợp với quy định pháp luật. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng hai bên đã ký không có thỏa thuận nếu chậm trả tiền sẽ hủy hợp đồng nên việc người mua chậm trả tiền không làm ảnh hưởng đến hợp đồng. Do đó, nếu chậm trả tiền theo hợp đồng thì pháp luật chỉ buộc người mua phải trả nợ gốc và lãi cho người bán theo đúng quy định về việc chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
* Cẩn trọng trong giao dịch dân sự
Về vấn đề trên, luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật tỉnh (Hội Luật gia tỉnh) bày tỏ quan điểm cá nhân, do đây là vụ việc tranh chấp dân sự về đòi tài sản nên một khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết chứng minh được tài sản đó của người nào thì người đó có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt.
Luật sư Ngô Văn Định cho hay, hợp đồng chuyển nhượng đất được lập giữa các bên luôn thể hiện rõ ý chí và mục đích hướng tới như: bên nhận chuyển nhượng phải được nhận đất, trở thành người có quyền sử dụng, định đoạt. Bên chuyển nhượng phải nhận được tiền đầy đủ khi chuyển giao đất. Do đó, ngoài tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật trong giao dịch thì nghĩa vụ thanh toán được xem là một nghĩa vụ cơ bản để hợp đồng được ký kết và có hiệu lực.
Theo luật sư Ngô Văn Định, để việc giao dịch đất đai đúng pháp luật, các bên phải có nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện đúng cam kết hợp đồng nhằm tránh trường hợp “lật kèo” khi giá đất tăng hoặc giảm so với thời điểm giao dịch. Do đó, khi giao dịch người dân cần lưu ý, hợp đồng giao dịch đất đai bắt buộc phải công chứng, chứng thực; phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai; đôi bên trả - nhận tiền đầy đủ và giao nhận sổ QSDĐ trước sự chứng kiến của công chứng, chứng thực. Một khi một bên thực hiện đúng và đầy đủ các bước trên thì dù có phát sinh tranh chấp, người thực hiện đúng trách nhiệm và nghĩa vụ hợp đồng sẽ được pháp luật bảo vệ.
Đoàn Phú
