Bất cập về công chứng cần sớm được tháo gỡ

Luật Công chứng năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2015) góp phần hoàn thiện thể chế pháp luật về công chứng. Sau hơn 6 năm thi hành, hoạt động công chứng từng bước ổn định, nề nếp. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, một số quy định của Luật Công chứng năm 2014 đã bộc lộ hạn chế, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp thực tiễn.

Luật Công chứng năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2015) góp phần hoàn thiện thể chế pháp luật về công chứng. Sau hơn 6 năm thi hành, hoạt động công chứng từng bước ổn định, nề nếp. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, một số quy định của Luật Công chứng năm 2014 đã bộc lộ hạn chế, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp thực tiễn.

Nhân viên Văn phòng công chứng Thạnh Phú (xã Thạnh Phú, H.Vĩnh Cửu) tiếp và hướng dẫn người dân (phải) thực hiện công chứng, chứng thực các giao dịch theo quy định. Ảnh minh họa: Đ.Phú

* Phạm vi giao dịch công chứng bắt buộc còn quá hẹp

Theo đánh giá của Bộ Tư pháp tại hội nghị trực tuyến toàn quốc tổng kết thi hành Luật Công chứng năm 2014 (giai đoạn 2015-2021) vừa qua, sau 6 năm triển khai thực hiện Luật Công chứng năm 2014, hoạt động công chứng đã thu được kết quả đáng ghi nhận. Hoạt động công chứng đã góp phần quan trọng vào việc phòng ngừa các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai, nhà ở - lĩnh vực vốn phức tạp và tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp; là “lá chắn” phòng ngừa hữu hiệu, đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, tiết kiệm thời gian, chi phí cho xã hội, giảm thiểu công việc cho tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự.

Tuy vậy, qua thực tiễn thi hành Luật Công chứng năm 2014, Bộ Tư pháp nhận được rất nhiều ý kiến từ các địa phương, hiệp hội, hội công chứng phản ánh, luật này vẫn còn rào cản ở phạm vi các giao dịch công chứng bắt buộc còn quá hẹp, tiềm ẩn rủi ro lớn cho người dân, doanh nghiệp khi giao kết các giao dịch không được công chứng.

Theo Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, một trong những điểm bất cập của Luật Công chứng năm 2014 là có sự không thống nhất giữa Luật Công chứng năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020.

Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, các giao dịch có tính chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn) thuộc nhóm giao dịch bắt buộc phải công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý và quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên (theo Điểm b, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

Trong khi đó, đối với nhà ở, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, HTX kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; trong khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 chỉ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân mà việc kinh doanh có quy mô nhỏ, không thường xuyên (Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020). Như vậy, nếu mua bán nhà từ chủ đầu tư (hoặc các công ty kinh doanh bất động sản) sang người dân thì không bắt buộc phải công chứng.

Thực tế cho thấy, tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thời gian qua xảy ra rất nhiều và thiệt hại lớn cho người dân. Trong thời gian qua, đã có nhiều chủ đầu tư bán nhà hoặc huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện để bán theo quy định của pháp luật, thậm chí một tòa nhà được thế chấp nhiều lần vẫn có thể được bán cho hàng trăm người dân mà không có cơ chế để kiểm soát hữu hiệu, vì Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 không bắt buộc công chứng trong trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc tổng kết thi hành Luật Công chứng năm 2014 (giai đoạn 2015-2021), Bộ Tư pháp và các tỉnh, thành kiến nghị Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa dự án Luật Công chứng (sửa đổi) vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022-2024 với một số nội dung lớn cần nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung. Đề nghị sửa đổi các quy định có liên quan của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan, tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất cho việc đổi mới và phát triển nghề công chứng, giữ nguyên quy định buộc công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất như quy định tại Luật Đất đai hiện hành, quy định rõ hơn về thời điểm có hiệu lực của việc công chứng và đăng ký để tránh cách hiểu khác nhau trong tổ chức thực hiện, bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa rủi ro tranh chấp, đảm bảo trật tự, an toàn xã hội.

* Phân định rõ công chứng và chứng thực

Theo Hội Công chứng viên tỉnh, hoạt động công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại UBND cấp xã thời gian qua trên địa bàn tỉnh đã tạo thuận lợi rất lớn cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch dân sự, hợp đồng. Tuy nhiên, vẫn còn phát sinh vấn đề mà luật chưa giải quyết được, chẳng hạn về việc phân định công chứng - chứng thực chưa phản ánh đúng bản chất của hoạt động.

Phó chủ tịch Hội Công chứng viên tỉnh Phạm Văn Hùng phân tích, hoạt động chứng thực hợp đồng, giao dịch về bản chất chính là hoạt động công chứng, văn bản chứng thực hợp đồng, giao dịch có giá trị như văn bản công chứng. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục chứng thực lại đơn giản hơn nhiều so với công chứng, người thực hiện chứng thực có các tiêu chuẩn, điều kiện, trách nhiệm thấp hơn hẳn so với công chứng viên…

“Sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ giữa tổ chức hành nghề công chứng, phòng tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã gây lãng phí nguồn lực xã hội, chưa giảm tải công tác hành chính tư pháp cho UBND cấp xã, cấp huyện theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính và đẩy mạnh xã hội hóa các dịch vụ công” - Phó chủ tịch Hội Công chứng viên tỉnh Đồng Nai Phạm Văn Hùng bày tỏ.

Trên cơ sở đó, Phó chủ tịch Hội Công chứng viên tỉnh Phạm Văn Hùng kiến nghị, Luật Công chứng năm 2014 và các văn bản dưới luật sớm điều chỉnh và ban hành theo hướng tiếp tục đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động công chứng kết hợp với việc chuyển một số công việc và dịch vụ không cần thiết mà luật quy định phải do cơ quan nhà nước thực hiện sang các tổ chức hành nghề công chứng.

Đoàn Phú