Cẩn trọng trong giao dịch, chuyển nhượng đất đai

Trong thời gian qua, tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước, trong đó có Đồng Nai xuất hiện một số đối tượng lập dự án ảo rồi rao bán công khai, chuyển nhượng 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  (QSDĐ, còn gọi là sổ đỏ) cho nhiều người hay làm giả sổ đỏ của người khác để vay mượn, cầm cố...

 Trong thời gian qua, tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước, trong đó có Đồng Nai xuất hiện một số đối tượng lập dự án ảo rồi rao bán công khai, chuyển nhượng 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  (QSDĐ, còn gọi là sổ đỏ) cho nhiều người hay làm giả sổ đỏ của người khác để vay mượn, cầm cố...  

Cán bộ Phòng Tư pháp H.Vĩnh Cửu cấp tài liệu tuyên truyền về Luật Đất đai cho người dân xã Vĩnh Tân. Ảnh: Đ.Phú

Thị trường bất động sản tại Đồng Nai rất sôi động, bên cạnh những doanh nghiệp làm ăn uy tín cũng có không ít những cá nhân, doanh nghiệp cố tình “lách luật” để lừa đảo khách hàng. Nếu khách hàng không cảnh giác, kỹ lưỡng trong giao dịch, chuyển nhượng đất đai sẽ gặp nhiều rủi ro.

* Nhiều thủ đoạn lừa đảo

Thời gian gần đây, nhiều khách hàng của 2 Công ty CP Bất động sản nhà đất Đồng Nai (có trụ sở tại P.Tân Hiệp, TP.Biên Hòa) và Công ty TNHH đầu tư bất động sản và xây dựng Rồng Đất (đóng tại xã Bình Minh, H.Trảng Bom) đã gửi đơn tố cáo 2 công ty này lập nên những dự án ảo hoặc dự án khu dân cư trên đất nông nghiệp, không được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp phép đầu tư, triển khai dự án... để bán cho khách hàng, thu về hàng chục đến cả trăm tỷ đồng. Vừa qua, giám đốc của 2 công ty nói trên cũng đã bị cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh khởi tố để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trao đổi về thực trạng nêu trên, luật gia Lê Văn Nhân, Hội Luật gia tỉnh cho biết, để tạo lòng tin với khách hàng, các chủ dự án ảo này thường ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc. Đồng thời cam kết, khi đến hạn bàn giao nền đất, bàn giao giấy chứng nhận QSDĐ mà họ không thực hiện hay gặp trở ngại thì sẽ bồi thường hợp đồng, mua lại nền đất của khách hàng hoặc trả lại tiền gốc và thêm phần lãi suất hấp dẫn.        

Không chỉ lập lên các dự án ảo để lừa đảo, một số đối tượng còn làm giấy chứng nhận QSDĐ giả lừa đảo nhiều tổ chức, cá nhân. Cụ thể, từ năm 2016-2019, Phạm Xuân Chiến (36 tuổi, ngụ xã Xuân Thành, H.Xuân Lộc) đã làm hơn 30  giấy chứng nhận QSDĐ giả để lừa đảo. Cuối năm 2019, Công an H.Xuân Lộc đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với Chiến để điều tra về các hành vi làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức và lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

“Việc làm giả sổ đỏ của Chiến dù tinh vi tới đâu cũng khó qua mắt được cán bộ văn phòng đăng ký đất đai, người có chức năng công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch có trách nhiệm, kinh nghiệm và nghiệp vụ chuyên môn. Tuy nhiên, với những người nhận chuyển nhượng, cầm cố thì rất dễ bị qua mặt vì họ thiếu nghiệp vụ chuyên môn để kiểm tra, truy tra thật giả và cả vì hám lợi dẫn tới chấp nhận cùng “chủ dự án” lách luật trong thỏa thuận giao dịch” - luật gia Nhân phân tích.

* Căn cứ xác định tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Tại Điều 174, Bộ luật Hình sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định, đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì người phạm tội có thể bị phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 20 năm hoặc chung thân. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10-100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1-5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Tuy nhiên, theo luật gia Lê Văn Nhân, để xác định tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong các vụ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không dễ. Cụ thể như trong trường hợp 2 công ty bất động sản nêu trên, nếu cơ quan cảnh sát điều tra làm rõ được giám đốc của 2 công ty nói trên có ý định chiếm đoạt tài sản trước khi thực hiện hành vi lừa đảo thì mới có đủ căn cứ cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo Bộ luật Hình sự năm 2015, để hành vi lừa đảo cấu thành tội phạm thì dấu hiệu bắt buộc của tội này là người phạm tội sử dụng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản. Nếu có hành vi gian dối mà không có hành vi chiếm đoạt (chỉ chiếm giữ hoặc sử dụng), thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người có hành vi gian dối trên bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội chiếm giữ trái phép tài sản (Điều 176) hoặc tội sử dụng trái phép tài sản (Điều 177), hoặc đó chỉ là quan hệ dân sự. Nếu là hành vi dân sự thì giao dịch trên vô hiệu và hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận trước đó, ai có lỗi thì sẽ bồi thường hợp đồng.

Do đó, luật gia Lê Văn Nhân cho rằng, để tránh mua nhầm đất dự án ảo, thửa đất ký hợp đồng bán cho nhiều người, giấy chứng nhận QSDĐ giả đem cầm cố, thế chấp... dẫn tới kiện đòi tài sản khó khăn thì người dân phải cảnh giác, không hám lợi, phải tuân thủ pháp luật trong thực hiện giao dịch. Có như vậy, pháp luật mới bảo vệ đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người chuyển nhượng khi hợp đồng vô hiệu, giao dịch bị lừa dối. Đồng thời, người dân sớm được cán bộ, tổ chức nơi người dân tới giao dịch thẩm tra, truy xét nguồn gốc đất, hợp đồng giao dịch đúng pháp luật hay không để kịp thời chấm dứt giao dịch hoặc phát hiện hành vi vi phạm pháp luật như lừa đảo, giao dịch dân sự bị lừa dối để kịp thời ngăn chặn.

Đoàn Phú