Cẩn trọng với giao dịch tài sản giả tạo

Do cần tiền nên nhiều người chấp nhận ký vào giao dịch mua bán tài sản giả tạo. Đến khi không có tiền trả, người vay tiền phải gánh chịu hậu quả pháp lý nặng nề.

Do cần tiền nên nhiều người chấp nhận ký vào giao dịch mua bán tài sản giả tạo. Đến khi không có tiền trả, người vay tiền phải gánh chịu hậu quả pháp lý nặng nề.

Người dân (phải) đến Hội Luật gia tỉnh nhờ tư vấn vụ việc giao dịch dân sự về vay tài sản. Ảnh: Đ.Phú

* Chủ nợ nắm đằng chuôi

Năm 2017, ông L. V. B.  (ngụ ấp Bình Thạch, xã Bình Hòa, huyện Vĩnh Cửu) có lập hợp đồng tặng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho con gái là bà L.T.T.H. với mục đích để bà H. thế chấp QSDĐ vay vốn ngân hàng, nhưng ngân hàng không giải quyết. Sau đó, bà H. thế chấp diện tích đất trên cho bà T.T.K.U. để vay tiền bằng hình thức lập 2 hợp đồng: vay mượn và chuyển nhượng QSDĐ.

Bằng hình thức này, nếu bà H. trả được nợ lẫn lãi suất vay cho bà U. đúng hạn thì bà U. và bà H. ra công chứng hủy 2 hợp đồng (vay mượn và chuyển nhượng QSDĐ đã được xác lập trước đó). Trong trường hợp, nếu bà H. không trả nợ đúng hạn thì bà U. lập tức chuyển QSDĐ trên thành của bà để thu nợ và lãi đã cho bà H. vay.

Luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, trường hợp của bà H. không phải là cá biệt. Với các giao dịch dân sự về vay tài sản, ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đất hoặc mua, bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế.

Theo pháp luật hiện hành, đây là giao dịch giả tạo mà bên cho vay thường sử dụng khi bên đi vay không trả nợ đúng hạn. Ngoài thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản, bên cho vay còn thực hiện thủ tục sang tên QSDĐ đối với tài sản vốn đang thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên vay.

* Nhiều rủi ro

Luật sư Nguyễn Đức, Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh cho rằng, giao dịch nói trên được xem là giao dịch giả tạo. Có thể hiểu giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập. Hình thức của giao dịch này được những người cho vay nặng lãi, các tổ chức “tín dụng đen” áp dụng khá phổ biến và “núp bóng” dưới hình thức giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản.

Cũng theo luật sư Nguyễn Đức, tại Khoản 2, Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ 3 thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Khi đưa ra xét xử, giao dịch dân sự này có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.

“Thực tế cho thấy, để nhận biết giao dịch nào là thật, giao dịch nào là giả, đòi hỏi sự thận trọng, kinh nghiệm chuyên sâu và việc thu thập, đánh giá chứng cứ toàn diện, đầy đủ của người có thẩm quyền khi xét xử vụ việc” - luật sự Đức nói.

Liên quan đến vấn đề này, TS.Đặng Thị Thơm, thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội đề xuất, để thống nhất áp dụng pháp luật, tránh việc hủy, sửa án nhiều lần thì Tòa án nhân dân tối cao sớm có hướng dẫn và giải thích pháp luật, lựa chọn án lệ khi giải quyết các vụ án về giao dịch vô hiệu do giả tạo được quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015.

“Ngoài ra, để tránh tình trạng “thiệt đơn, thiệt kép” khi người dân thực hiện các giao dịch dân sự này, việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải có công chứng, chứng thực phù hợp với quy định của pháp luật” - TS.Thơm nhấn mạnh.

Đoàn Phú