Ngày 22-12, tại TP. Hồ Chí Minh đã diễn ra cuộc hội thảo "Giá nhà, giá đất - thực trạng, dự báo và giải pháp" do Cục Quản lý giá (Bộ Tài Chính) và báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh đăng cai tổ chức, cùng với sự phối hợp của 2 Tạp chí: Thị trường Giá cả và Thị trường Bất động sản và tài sản. Dưới đây là những ghi nhận của phóng viên báo Đồng Nai về cuộc hội thảo này...
* Quy hoạch thường đi sau, tầm nhìn lại không hướng tới dài lâu
Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá nhà, giá đất được các nhà quản lý và các nhà kinh doanh bất động sản đề cập là vấn đề "quy hoạch" (QH). Ông Nguyễn Văn Khởi, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư - kinh doanh nhà cho rằng, QH phải được thực hiện sớm hoặc những nơi chưa có quy hoạch tổng thể thì QH cục bộ phải được duyệt và các cơ quan hữu quan phải có quyết định kịp thời khi doanh nghiệp (DN) đệ trình dự án. Chứ tình trạng như hiện nay là quá trì trệ, DN không biết kêu ai! Đồng tình với vấn đề QH, nhưng Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP.Hồ Chí Minh, Tiến sĩ Đỗ Thị Loan nhìn vấn đề rộng hơn: QH của ta thường đi sau sự phát triển, đã vậy khi QH lại không đủ tầm nhìn xa nên thường tạo ra sự da beo, không thông suốt và chưa thực hiện xong QH này, thì đã thấy lạc hậu so với sự phát triển của thực tế. Trong khi đó, vấn đề hiện nay là giá đất, giá nhà vẫn cao ngất ngưởng, người cần nhà sẽ không mua được còn người đầu cơ, kinh doanh BĐS thì cũng bán rất khó. Tất cả là do việc QH không đồng bộ và không mở rộng các đô thị phụ cận nên không thể giãn bớt dân ra khỏi trung tâm thành phố, dẫn đến người dân túm tụm ở những quận trung tâm nội thành. Tiến sĩ Loan dẫn chứng: trong lúc tình hình kinh doanh BĐS bị đóng băng, thì khu dân cư Phú Mỹ Hưng làm ra đến đâu bán hết ngay đến đó, dù giá có cao. Ở đây, nguyên nhân là nhờ hạ tầng kỹ thuật được kết nối với trung tâm thành phố và khu đô thị mới này có đủ các tiện nghi sinh hoạt, vui chơi, học hành, chữa bệnh cho cư dân, vấn đề an ninh cũng rất bảo đảm. Chủ DN dịch vụ du lịch và thương mại Thành Hưng Nguyễn Xuân Thùy (tỉnh Khánh Hòa) thì cứ lập đi lập lại: Nhà nước cần dũng cảm hơn trong việc QH lại thành phố với tầm nhìn trăm năm để DN mạnh dạn đầu tư những công trình dài lâu cho phù hợp với QH. Đồng thời, QH có tầm nhìn xa, sẽ không bị lạc hậu, các chùm QH đô thị sẽ cân bằng hơn để tạo ra nhiều con đường như: Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi... (TP. Hồ Chí Minh). Có như vậy thì lập tức dân cư sẽ giãn ra và giá đất sẽ không có nơi cao ngút ngàn hàng trăm triệu đồng/m2 và cũng có nơi vài ba triệu đồng/m2 như hiện nay.
* Giá đất, giá nhà có thể hạ xuống?
Tại diễn đàn, các đại biểu tham gia hội thảo đều lên tiếng: "Rất khó kéo được giá đất, giá nhà xuống khi mà cơ chế, chính sách vẫn chưa phù hợp với thực tiễn!". Ngay việc định giá đất hàng năm của mỗi địa phương cũng đã là điều bất ổn cho DN kinh doanh BĐS vì một dự án thường kéo dài thời gian đầu tư do nhiều thủ tục. Đó là chưa kể, việc chủ đầu tư phải mua đất 2 lần (mua của dân xong lại mua của Nhà nước) cộng với nhiều chi phí công khai và chi phí "ẩn" nên giá đất sẽ bị đội lên, vì đầu vào tăng thì đầu ra cũng tăng. Nhà đầu tư muốn bán được đất khi đã có mặt bằng, có xây dựng hạ tầng, nhưng giá cao, thì người có thu nhập thấp hay trung bình vẫn sẽ không vô được các khu QH mới, mà chỉ có những nhà đầu cơ mới sở hữu được khu đất hay nhà mới.
Ông Tony Hiển, Việt kiều Mỹ, đại diện cho một Công ty của Mỹ tại Việt Nam so sánh: Ở Việt Nam, trong khi đời sống phần lớn người dân còn cơ cực, nhất là 70-80% dân số sống ở nông thôn còn thiếu thốn đủ thứ, cơ sở hạ tầng cũng chưa đáng kể, nhưng giá đất ở thành phố lớn bình quân tính ra đến 860 USD/m2. Trong khi đó, ở Mỹ với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tiện ích và phúc lợi người dân cao hơn nhưng giá đất bình quân ở các thành phố lớn chỉ 380 USD/m2! So với giá đất ở
Ông Nguyễn Văn Hồng, Trưởng phòng Đăng ký và kinh tế đất, Sở Tài nguyên - môi trường TP. Hồ Chí Minh thì đề nghị Nhà nước nên xem xét lại chính sách của mình để làm cho thị trường BĐS khởi động trở lại. Thực tế thời gian qua vấn đề tính toán giá đất chưa phân định được rõ nên Nhà nước rất vất vả, dân cũng khổ và DN thì khó khăn! Để giải quyết những bất cập hiện nay, có lẽ điều quan trọng là cần nhận thức đúng cơ chế vận hành, thực tại khách quan của giá đất trong khu vực đô thị hóa nói chung, đặc biệt là đối với các khu vực đất nông nghiệp đang trong quá trình chuyển đổi đó, để ban hành một mức giá đất và một mức thuế hợp lý, khoa học. Vì, về mặt lý luận, giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, mà khả năng sinh lợi của đất lại phụ thuộc vào loại đất và loại đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất...
* Một chính sách hợp lý, khoa học sẽ an dân
Một trong những dẫn chứng của ông Hồng được hội thảo quan tâm là thời gian qua ở nhiều địa phương, khi tiến hành bồi thường đất theo giá đất nông nghiệp có sự cộng thêm một khoản hỗ trợ, nếu xét về số tiền mà người sử dụng đất được hưởng thì có phần hợp lý. Tuy nhiên, xét về góc độ pháp lý thì không ổn, bởi lẽ việc hỗ trợ là "quyền" của Nhà nước hoặc của chủ đầu tư, còn nếu được xác định là thiệt hại, thì về nguyên tắc bồi thường là trách nhiệm chứ không thể là sự "cho thêm" hay "ban phát". Điều này cũng lý giải tại sao có tình trạng khiếu nại về chính sách bồi thường, nhất là đối với đất nông nghiệp. Nhưng điều trái ngược khác đang diễn ra khi pháp luật quy định người sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất phi nông nghiệp, trong khi hiện trạng giao đất cho DN chưa phải là đất phi nông nghiệp, vậy có phải đã tước đi cả lợi ích, thành quả mang lại cho chủ đầu tư khi đã bỏ vốn ra?
Có thể nói, việc quy định giá đất nông nghiệp trong khu vực đô thị như vừa qua là không khoa học, không phản ánh đúng thực tiễn khách quan, không minh bạch, nhiều tồn tại xã hội làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và theo đó còn tạo ra những bất cập khác. Một kiến nghị được đưa ra là Nhà nước cần có đầu tư nghiên cứu sâu hơn, làm sáng tỏ việc xác định giá đất nông nghiệp cho khu vực đô thị hóa nhằm phục vụ cho 3 mục tiêu : Để bồi thường, thu nghĩa vụ tài chính, có sự cân đối lợi ích của nhà đầu tư trong khu vực này.
Tuy nhiên, để người dân ở những nơi bị giải tỏa; người dân có thu nhập thấp có thể mua được nhà ở với giá phù hợp, theo Giám đốc Công ty CP D2D Huỳnh Đô (tỉnh Đồng Nai) cần phải coi trọng lợi ích của người dân nơi bị giải tỏa, nhà đầu tư nên xem xét mức độ người dân bị mất đất cho dự án bao nhiêu để hoán đổi theo tỷ lệ đất có hạ tầng, hoặc cho người dân tham gia đầu tư vào dự án để người dân không cảm thấy bị thiệt thòi nhiều. Có như vậy mới vừa an dân, vừa rút ngắn được thời gian đầu tư, giảm chi phí giá thành, góp phần làm cho giá BĐS bình ổn...
Kim Loan