Một số trường hợp ngoại lệ khi giao dịch mua bán nhà, đất

Luật sư Ngô Văn Định

Thông thường theo quy định của pháp luật, khi giao dịch mua bán nhà đất, một trong những điều kiện bắt buộc phải có là chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và người bán phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ, người sử dụng đất không cần có giấy chứng nhận QSDĐ và người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân mà vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng nhà đất không cần giấy chứng nhận QSDĐ

Luật sư Ngô Văn Định, Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật Hội Luật gia tỉnh cho biết, Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ khi đáp ứng đủ các điều kiện gồm: có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Nếu không đáp ứng đủ, các cơ quan chức năng sẽ không thể tiến hành sang tên giấy chứng nhận QSDĐ.

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, hành vi chuyển nhượng QSDĐ khi không đủ điều kiện (bao gồm trường hợp không có giấy chứng nhận QSDĐ) có thể bị phạt hành chính lên tới 40 triệu đồng (đối với tổ chức vi phạm) và 20 triệu đồng (đối với cá nhân vi phạm).

Tuy nhiên, theo luật sư Định vẫn có 2 trường hợp ngoại lệ, người sử dụng đất không cần có giấy chứng nhận QSDĐ mà vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng.

Trường hợp ngoại lệ thứ nhất được quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể: “Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận)”. Như vậy, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có giấy chứng nhận QSDĐ, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong trường hợp này, theo luật sư Định, người nhận thừa kế đất phải có một trong các giấy tờ tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013, ví dụ: giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15-10-1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất…

Trường hợp ngoại lệ thứ hai được quy định tại Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, trong trường hợp tất cả người nhận thừa kế đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng được phép chuyển nhượng hoặc tặng cho QSDĐ đất thừa kế (trường hợp chuyển nhượng QSDĐ: người nhận thừa kế đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; trường hợp tặng cho QSDĐ: người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho. Người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

* Trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà, đất

Luật sư Ngô Văn Định cho biết thêm, theo quy định pháp luật, hiện có 2 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất.

Trường hợp thứ nhất được áp dụng khi người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở hoặc 1 thửa đất.

Tuy nhiên, để được miễn thuế theo quy định trên thì cá nhân đó phải đồng thời đáp ứng 3 điều kiện sau: tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân đó chỉ có quyền sở hữu 1 nhà ở hoặc quyền sử dụng 1 đất ở. Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở căn cứ vào giấy chứng nhận QSDĐ. Cá nhân đã sở hữu nhà, đất tối thiểu 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở là ngày cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở được tính theo thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi. Cá nhân chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Người dân làm thủ tục đất đai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND TP.Biên Hòa. Ảnh minh họa: Công Nghĩa

Theo luật sư Định, để chứng thực việc tài sản đó là duy nhất, người dân sẽ phải kê khai với cơ quan có thẩm quyền và chịu trách nhiệm với những gì mình kê khai. Trường hợp phát hiện kê khai sai thì bạn sẽ không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất là việc mua bán nhà đất diễn ra giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Theo Khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân chỉ rõ, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Kim Liễu (ghi)